Tiếng Việt English

Phương pháp quy hoạch điều chỉnh đất và vai trò của Nhà Nước

Đăng lúc: Thứ năm - 15/03/2018 13:04 - Người đăng bài viết: quantri2

Phương pháp quy hoạch điều chỉnh đất (land readjustment) được bắt đầu được chú ý tại Việt Nam khi Ngân hàng thế giới phối hợp với Bộ Xây dựng và Cơ quan phát triển Quốc tế Austrailia (Australia Aid) tổ chức Hội thảo quốc tế về phương pháp thu gom – Tái điều chỉnh đất và khả năng áp dụng tại Việt Nam vào tháng 5 năm 2014 tại thành phố Cần Thơ. Tham dự hội thảo phía Trung ương có Bà Phan Thị Mỹ Linh Thứ trưởng Bộ Xây dựng; đại diện các tổ chức Quốc tế, các chuyên gia đầu ngành đến từ các Viện nghiên cứu, các trường Đại học; đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng các tỉnh thành phố. Sau một loạt các tài liệu về Việt Nam gần đây đề xuất áp dụng quy hoạch điều chỉnh đất (QHĐCĐ) như Đánh giá đô thị hoá tại Việt Nam (2011), Cơ chế nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam (2011), Báo cáo khuyến nghị chính sách (2012) và Báo cáo khung đánh giá quản lý đất đai tại Việt Nam (2013), đây là lần đầu tiên Ngân hàng thế giới phổ biến phương pháp này cho công chúng qua hội thảo. Sau hội thảo này, Ngân hàng thế giới tiếp tục hỗ trợ kỹ thuật cho một dự án QHĐCĐ thí điểm. Trà Vinh là địa phương được lựa chọn. Kết quả của dự án thí điểm tại Trà Vinh sẽ có tác động lớn đến khả năng nhân rộng phương pháp QHĐCĐ trên toàn quốc. Dự án bắt đầu từ tháng 3/2015. Sau khi dự án hoàn tất, Ngân hàng thế giới sẽ hỗ trợ về mặt kỹ thuật cho các bộ ngành về pháp lý để thực hiện QHĐCĐ rộng rãi hơn tại Việt Nam (Mansha Chen; Hoa Thi Mong Pham, 2017).

QHĐCĐ có nhiều tên gọi khác nhau trong các tài liệu tiếng Anh, ví dụ urban land readjustment; land readjustment; land pooling; land regroupment; land reform; land reordering (Yomralioglu, 1990). Theo Kiyotaka Hayashi (2013), từ land readjustment được xác định lần đầu tiên trong Hội thảo quốc tế về tập trung đất (land consolidation) tại Đài Loan năm 1979 tổ chức bởi Viện Chính sách đất Lincoln, Mỹ và Trung tâm đào tạo cải cách đất, Đài Loan dưới sự tài trợ của Ngân hàng thế giới. Cũng theo Kiyotaka Hayashi (2013), land readjustment không xuất phát từ tiếng Anh gốc, mà có thể do người Nhật dịch từ tiếng của họ sang tiếng Anh. Người Đức cũng sử dụng từ riêng của họ và dùng land readjustment trong các bản viết tiếng Anh. Úc sử dụng từ land pooling (tập trung đất). Hiện nay land readjustmentland pooling là hai từ thông dụng nhất của phương pháp này. 

Ngoài QHĐCĐ, tiếng Việt cũng có nhiều cụm từ chỉ phương pháp này trong các tài liệu khác nhau bao gồm tái quy hoạch đất, tái quy hoạch đất đai, điều chỉnh lại đất đai, tái phân thửa, dồn điền đổi thửa đất đô thị … Kiyotaka Hayashi cho rằng bản thân từ land readjustment trong tiếng Anh vẫn gây hiểu lầm về bản chất thực sự và vai trò của QHĐCĐ trong phát triển đô thị. QHĐCĐ không chỉ là một kỹ thuật điều chỉnh lại ranh giới đất, mà còn là một dự án phát triển đô thị chiến lược (Hayashi, 2013), hay một dự án phát triển đất toàn diện với việc thu hồi đất phức tạp và một loạt các đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (Hayashi, 2002). Tương tự như vậy các cụm từ trong tiếng Việt nêu trên cũng không bao quát được ý nghĩa hay khái niệm của phương pháp. Người nghe không thể hiểu phương pháp này thông qua bất kỳ tên gọi nào nêu trên. Vậy QHĐCĐ là gì? 

QHĐCĐ là một công cụ có thể hỗ trợ phát triển đô thị bền vững, nhằm quy hoạch và quản lý khu vực mở rộng đô thị và tăng mật độ đô thị. Theo phương pháp này một nhóm các chủ đất hình thành một quan hệ đối tác đóng góp hoặc chia sẻ đất một cách tự nguyện, lập kế hoạch chung và cùng đầu tư hạ tầng. Phương pháp này bao gồm việc chia sẻ công bằng các lợi ích và chi phí của dự án giữa các bên (nhà nước, chủ đất và các chủ đầu tư). Một đặc điểm quan trọng của QHĐCĐ là việc đổi đất lấy hạ tầng và không gian công cộng, đôi khi đất được bán để trả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng (UN-Habitat, 2014).


Hình 1: Bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch thủ đô Washington D.C – dự án QHĐCĐ đầu tiên trên trế giới
(Deuskar, 2013) 

Một điểm quan trọng của phương pháp QHĐCĐ là người dân góp đất của mình vào dự án và đổi lại lấy lô đất có diện tích nhỏ hơn với đầy đủ hạ tầng. Ví dụ sau về dự án xây dựng thủ đô Washington, DC của Mỹ - dự án QHĐCĐ đầu tiên trên thế giới sẽ cung cấp thông tin rõ hơn về phương pháp này. Thủ đô nước Mỹ ngày nay được Tổng thống đầu tiên của nước Mỹ - George Washington chọn vị trí tại bờ bắc sông Potomac, kéo dài về phía đông tại Georgetown. Theo Deuskar (2013), Washington sau đó phải đối mặt với thách thức tập trung đất để thực hiện quy hoạch với quy mô lên đến 2.400 hecta. Khu vực quy hoạch gồm 17 vùng đất lớn chủ yếu là đất nông thôn. Sau nhiều lần đàm phán thất bại, Washington đến Georgetown và mời các chủ đất bữa ăn tối. Tại buổi ăn tối này, ông đã đề xuất giải pháp như sau: thay vì thỏa thuận với từng chủ đất, ông yêu cầu tất cả chủ đất gom đất lại. Toàn bộ khu đất được quy hoạch đường xá, quảng trường và các lô đất để phát triển. Washington chỉ bồi thường chủ đất gốc các khu đất dành cho công trình công cộng hoặc quảng trường, khoảng 218 hecta. Không có tiền bồi thường cho đất giao thông với diện tích khoảng 1.460 hecta. Đất được chia thành 20.272 lô, trong đó một nửa sở hữu bởi chính phủ, một nửa trả lại cho chủ sở hữu ban đầu. Các chủ sở hữu đồng ý và ngay ngày hôm sau, 30/3/1791, họ ký thỏa thuận chung. Như vậy chính phủ có được tất cả đất dành cho đường giao thông và hơn 10 ngàn lô đất miễn phí. Chính phủ bán nhiều lô đất, sử dụng tiền thu được mua các diện tích đất dành cho công trình công cộng. Nói cách khác, dự án đã tự chi trả mà không có bất kỳ thu hồi đất bắt buộc.

Ưu, nhược điểm phương pháp QHĐCĐ

Ví dụ nêu trên cho thấy, QHĐCĐ là phương pháp có thể thay thế thu hồi đất trong phát triển đô thị. Trong QHĐCĐ, các chủ sỡ hữu góp đất và tài sản của mình vào dự án, tham gia như đối tác cùng phát triển dự án. Điều này khắc phục được một số nhược điểm của phương pháp truyền thống là Nhà nước thu hồi đất. Trước hết, phương pháp này phụ thuộc vào sự tham gia của chủ sở hữu đất và tài sản trong ranh thực hiện dự án. Chủ sỡ hữu được đảm bảo sẽ nhận được một lô đất có giá trị tương đương, gần với lô đất ban đầu sau khi khu vực được đầu tư phát triển. Chủ sỡ hữu thường đồng ý với các quá trình QHĐCĐ bởi vì họ muốn ở lại nơi họ đang sinh sống, tránh gián đoạn về mặt xã hội và tình cảm thường thấy khi bị di dời (Lozano-Gracia et al., 2013). Sự tham gia của chủ sỡ hữu như một chủ đầu tư góp phần tăng cường sự tham gia của người dân trong việc phát triển đất trong khu vực và các hoạt động khác, tăng cường mối quan hệ công tư và cộng đồng trong đô thị.

Trong thu hồi đất, Nhà nước sẽ mua lại tài sản của chủ sỡ hữu. Khi chủ sỡ hữu không hợp tác, nhà nước có quyền cưỡng chế, bắt buộc chủ sỡ hữu di dời. Cách làm này tạo sự bất mãn và phản đối gay gắt từ phía chủ sỡ hữu, tác động xấu về mặt chính trị và xã hội cho chính quyền địa phương. Người dân thường di dời đến ở tại khu vực xa hơn, hạn chế tiếp cận việc làm và dịch vụ đô thị như nơi ở trước. Trong nhiều trường hợp, thu hồi đất còn làm mất đi công việc chính của nhiều gia đình, gây các khó khăn kinh tế không đáng có đặc biệt với các hộ nghèo hoặc trình độ thấp.

QHĐCĐ không đòi hỏi phải trả trước khoản tiền lớn để mua lại đất, vì vậy giảm chi phí tái phát triển cho người dân và các chủ đầu tư tư nhân. Ngược lại khi thu hồi đất, nhà nước mua lại toàn bộ diện tích để phát triển. Điều này đòi hỏi phải có một lượng tiền lớn hoặc một quỹ nhà tái định cư lớn để đền bù cho chủ sỡ hữu.

QHĐCĐ công bằng hơn thu hồi đất vì vì lợi nhuận và chi phí tái phát triển đất chia cho các chủ sỡ hữu. Chủ sỡ hữu được tái định cư tại chỗ và hưởng lợi trực tiếp từ dự án. Trong khi đó sau khi bị thu hồi đất, chủ sỡ hữu thường tái định cư tại khu vực xa hơn, kém hấp dẫn hơn. Họ không hưởng lợi từ việc phát triển đất – tài sản trước đây của họ. Trong khi đó, người hưởng lợi là người sinh sống lân cận. Họ không mất tài sản, đồng thời tăng giá trị tài sản nhờ các dự án phát triển đặc biệt là các công trình dịch vụ công cộng như công viên cây xanh, trường học, bệnh viện, … hay các khu công nghiệp, khu đô thị mới.

Tuy có nhiều ưu điểm so với thu hồi đất, QHĐCĐ cũng có nhiều nhược điểm làm cho phương pháp này khó thực hiện. Nhược điểm đầu tiên của QHĐCĐ là thời gian kéo dài và phức tạp. Trên thực tế, quá trình nhà nước thu hồi đất hay chủ đầu tư mua đất để phát triển dự án cũng có thời gian kéo dài và phức tạp. Sự tham gia của nhiều bên, nhiều chủ sở hữu với tài sản, quyền lợi, nhu cầu, sở thích, trình độ … khác nhau làm cho quá trình phức tạp khi tất cả cùng thương lượng. Dự án có thể bế tắc khi bất đồng không thể hoà giải. Khi chủ sỡ hữu không nhận thấy nghĩa vụ phải trả cho các hạ tầng và dịch vụ cơ bản, họ thường chống lại mạnh mẽ các yêu cầu góp đất của mình để chi trả dự án. Lúc này, vai trò của Nhà nước rất quan trọng.

Ngoài việc thời gian thực hiện có thể kéo dài, quá trình thu hồi chi phí đầu tư cũng tốn nhiều thời gian. Nhiều dự án tìm cách tăng nguồn thu theo cách không bán đất dự trữ một lần mà theo nhiều đợt vì đất có thể tăng giá theo thời gian (Lee, 2002). Vì quá trình thu hồi chi phí có thể kéo dài, QHĐCĐ tốt nhất nên được thực hiện ở khu vực phát triển nhanh, giá đất vì vậy tăng nhanh theo nhu cầu phát triển.

QHĐCĐ phổ biến ở các quốc gia có hệ thống đất và pháp luật mạnh mẽ (địa chính, định giá và thị trường đất đai) (UN-Habitat, 2014) và đặc biệt khó thực hiện tại các nước đang phát triển khi sự tham gia của cộng đồng trong quy hoạch đô thị mờ nhạt hoặc nơi khả năng lưu trữ hồ sơ nhà đất và giải quyết tranh chấp hạn chế (Hong & Brain, 2012).

Tương tự phương pháp thu hồi đất, các bên có thể định giá bất động sản theo các hướng khác nhau, khiến cho việc đồng thuận trở nên khó khăn. Một số người thấy khả năng cải thiện điều kiện sống, dịch vụ đô thị, mạng xã hội, tính gắn kết cộng đồng là các nhân tố quan trọng. Người khác có thể quyết định chỉ dựa trên khoản tiền kiếm được sau dự án (Hong & Brain, 2012). Quá trình định giá đất và góp đất gây nhiều tranh cãi; tuy nhiên, đây là vấn đề chung của mọi phương pháp liên quan đến đất.

Một hạn chế nữa của QHĐCĐ là cần khung pháp lý mạnh mẽ để hỗ trợ. Khung pháp lý này có thể đòi hỏi quá trình chính trị kéo dài. (Lozano-Gracia et al., 2013). Ở những nước mà QHĐCĐ chưa có khung pháp lý, thời gian thực hiện lâu hơn nếu không đạt được sự đồng thuận cao của các chủ sỡ hữu.

Cuối cùng, theo Schnidman (1988), QHĐCĐ có thể dẫn đến lạm phát nhân tạo trong khu vực dự án; và vì vậy giảm nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp (Yau, 2009). Tại Hàn Quốc, nhiều dự án QHĐCĐ xuất hiện đầu cơ trong dự án và khu vực xung quanh, làm tăng giá đất. Theo Tae-Il Lee (2002), đây là lý do trực tiếp khiến chính phủ Hàn Quốc đã phải tìm cách đa dạng hoá các phương pháp phát triển đất để hạn chế các dự án QHĐCĐ vốn rất phát triển thời gian đó (Lee, 2002).

Để vượt qua các khó khăn nêu trên, cần có sự tham gia của Nhà nước trong các dự án QHĐCĐ.

Vai trò của Nhà nước

Trước hết các cơ quan nhà nước tham gia vào dự án QHĐCĐ với vai trò hỗ trợ và lãnh đạo. Điều này sẽ khuyến khích sự tham gia của người dân. Jay Mittal (2014) khi nghiên cứu về các dự án QHĐCĐ đường vành đai tại Ahmadabad, Ấn Độ cho rằng đối với các dự án quy mô lớn, sự lãnh đạo chính trị có vai trò quan trọng trong việc khuyến khích sự tham gia của chủ sở hữu. Jay Mittal đặc biệt nhấn mạnh đến vai trò của giám đốc Cơ quan Phát triển đô thị Ahmedabad (Ahmedabad Urban Development Authority – AUDA) trong việc thuyết phục hàng ngàn chủ đất tham gia dự án. Với quá trình làm việc dân chủ, ông gặp gỡ những người liên quan đến dự án, thảo luận và thuyết phục về sự công bằng, hiệu quả của quy hoạch và lợi ích kinh tế của dự án mang lại cho họ. Lãnh đạo của cơ quan nhà nước tại địa phương có thể tạo điều kiện cho các buổi nói chuyện, thuyết phục chủ đất hiệu quả; và từ đó đạt được các phê duyệt kỹ thuật, hành chính và pháp lý khi được yêu cầu (Mittal, 2014); bên cạnh đó cải tiến các công cụ pháp lý để đẩy nhanh quá trình QHĐCĐ ở giai đoạn phát triển dự án (Mittal, 2013). 

Tại dự án QHĐCĐ thí điểm tại Trà Vinh, Mansha Chen và Pham Thi Mong Hoa (2017) khẳng định nếu không có sự cam kết mạnh mẽ của lãnh đạo thành phố Trà Vinh, đặc biệt là Chủ tịch UBND thành phố, dự án không thể tiếp trục triển khai. Chủ tịch UBND thành phố Trà Vinh đóng một vai trò quan trọng trong việc bảo đảm hỗ trợ chính trị của tỉnh, huy động nguồn lực tài chính, hướng dẫn các phòng, ban, ngành tổ chức cộng tác và đưa ra các hướng dẫn quyết định về các vấn đề chính sách quan trọng. Do đây là dự án thí điểm đầu tiên, UBND thành phố Trà Vinh dự kiến chi trả 70-80% tổng chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng (khoảng 25 tỷ đồng) từ ngân sách. Như vậy chủ đất trong dự án giảm diện tích đất đóng góp. Phần đầu tư hạ tầng còn lại - 20-30% tổng chi phí - sẽ được chi trả bằng việc bán đất dự trữ, dựa trên giá thị trường dự kiến của đất ở trong khu vực (khoảng 1.000 m2) (Mansha Chen; Hoa Thi Mong Pham, 2017).


Hình 2: Bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch dự án QHĐCĐ tại Trà Vinh 
(nguồn: Mansha Chen; Hoa Thi Mong Pham, 2017)

Như vậy, sự hỗ trợ và lãnh đạo của chính quyền địa phương là yếu tố thúc đẩy sự tham gia. Bằng cách tài trợ cho dự án, chính quyền địa phương thể hiện sự cam kết và trách nhiệm của nhà nước, tạo sự tin tưởng cho người dân trong khu vực dự án. Sự tin tưởng của người dân sẽ tăng lên nếu có thêm sự lãnh đạo, chỉ đạo tận tình, sát sao đặc biệt từ những người có quyền ra quyết định về dự án, nhấn mạnh tầm quan trọng của dự án đối với sự phát triển chung của địa phương, cũng như sự quan tâm của chính quyền đến mong muốn thiết thực của người dân. 

Vai trò tiếp theo của Nhà nước là giải quyết vấn đề chủ sở hữu không muốn tham gia. Chủ sở hữu tài sản không muốn tham gia dự án hoặc kiên quyết giữ các yêu cầu của riêng mình là một thách thức cho bất kỳ dự án QHĐCĐ. Lý do của họ có thể là mong muốn tối đa hóa lợi ích hoặc đơn giản chỉ muốn cản trở dự án. Ngoài ra còn có trường hợp chủ sở hữu biết rằng họ sẽ vẫn được hưởng lợi dù không tham gia; như vậy họ sẽ không phải góp đất cho dự án hay chi trả bất kỳ chi phí nào.

Để giải quyết vấn đề trên, Brownfields Redevelopment Solutions (2014) cho rằng phải có một số nguyên tắc đặc biệt có thể loại trừ các chủ sở hữu không hợp tác và bắt buộc tham gia. Theo nguyên tắc này, chủ sở hữu bất đồng phải hoặc là thừa nhận ý chí của đa số chủ sở hữu hoặc bán tài sản của mình cho đơn vị khởi xướng dự án. Mục đích của nguyên tắc này là tạo thuận lợi cho các cuộc đàm phán và giải quyết các vấn đề của tập thể các chủ sở hữu thông qua xây dựng sự đồng thuận thay vì thông qua các vụ kiện tụng. Bằng cách sử dụng quy trình ra quyết định dân chủ ở cấp cơ sở, phần lớn hoặc đa số phiếu của chủ sở hữu chấp thuận cho phép tiến hành QHĐCĐ. Do đó, mặc dù có ít người chủ sở hữu bất đồng, nhưng đa số chủ sở hữu sẽ quyết định tiến hành dự án. Như vậy không phải Cơ quan nhà nước hành động theo cách riêng của mình như trường hợp thu hồi đất (Brownfields Redevelopment Solutions, 2014).

Nguyên tắc này được đưa vào luật tại một số quốc gia. Tại Đức, tất cả chủ sở hữu bắt buộc tham gia khi nhà nước khởi xướng dự án. Nhật Bản và Hàn Quốc có quy định tương tự Đức. Trường hợp tư nhân khởi xướng dự án, ít nhất 2/3 chủ sở hữu (về số lượng và diện tích) đồng ý, dự án sẽ được tiến hành. Con số này ở Đài Loan là 1/2. (Lozano-Gracia et al., 2013). Điều 36, Luật QHĐCĐ của Thái Lan quy định dự án tiến hành nếu có sự đồng ý của tối thiểu 2/3 số chủ sở hữu và tổng diện tích đất của họ chiếm ít nhất 2/3 diện tích đất của dự án (Luật QHĐCĐ Thái Lan, 2004). Hong (2009) cho rằng một dự án QHĐCĐ sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nếu không có cơ chế để loại trừ chủ sở hữu không tham gia. Vì vậy cần có nguyên tắc quy định các quyền của cá nhân sử dụng và hưởng lợi từ tài sản cá nhân không được ưu tiên hơn lợi ích cộng đồng, và nhà nước có quyền bắt buộc chủ sở hữu có quan điểm đối lập bán tài sản của họ cho đơn vị phát triển dự án. Nói một cách khác, nếu đa số chủ sở hữu cho rằng dự án có lợi cho cộng đồng nói chung, một vài cá nhân không được phép làm cản trở dự án. Như vậy, chủ sở hữu phản đối dự án phải chấp nhận hoặc tham gia dự án hoặc bán tài sản của họ cho đơn vị phát triển dự án. Điều này giải thích tại sao có thể phải tiến hành giao dịch bất động sản trong một dự án QHĐCĐ (Y.-H. Hong, 2009).

Tại Việt Nam, Nghị định 101/2015/NĐ-CP vể cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tại Mục đ, Khoản 1, Điều 9, nếu chỉ có một chủ đầu tư tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư, chủ đầu tư đó nếu đạt được tỷ lệ từ 51% trở lên tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó đồng ý, thì sẽ được lựa chọn để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét. Như vậy trường hợp 49% số chủ sở hữu căn hộ không đồng thuận cũng bắt buộc phải tham gia các điều khoản trong hợp đồng với chủ đầu tư. Nội dung này thúc đẩy nhanh quá trình chọn lựa chủ đầu tư để cải tạo, thay thế chung cư cũ hỏng, xuống cấp trên cả nước. Như vậy, mặc dù do tư nhân khởi xướng dự án, trường hợp thay thế chung cư cũ hỏng – một loại dự án QHĐCĐ theo chiều đứng – cho thấy vai trò của Nhà nước từ trung ương tới địa phương rất quan trọng để đảm bảo dự án được triển khai nhanh chóng và hiệu quả. Trường hợp QHĐCĐ theo chiều ngang quan trọng cho sự phát triển của thành phố, các dự án do tư nhân khởi xướng cũng cần sự tham gia tương tự như vậy từ phía Nhà nước với các chính sách phù hợp và hiệu quả.

Việc thuyết phục toàn bộ chủ sở hữu tham gia là khó khăn lớn cho dự án QHĐCĐ ở thời điểm hiện tại tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung. Trường hợp chủ sở hữu không muốn tham gia, Hong (2009) cho rằng phương án cuối cùng là thuyết phục chủ sở hữu đó bán lại tài sản của mình cho đơn vị phát triển dự án như trình bày ở trên. Ông gọi QHĐCĐ lúc này là “giao dịch tài sản xúi giục” (instigated property exchange). Việc bán lại tài sản cho đơn vị phát triển dự án không khác với thu hồi đất và lúc này có thể sử dụng thu hồi đất như mối đe dọa cuối cùng cho những người không muốn tham gia (Y.-H. Hong, 2007). Điều này càng nhấn mạnh vai trò quan trọng của Nhà nước trong dự án QHĐCĐ vì chỉ có Nhà nước mới có quyền ra quyết định thu hồi đất.

Theo Wehrmann (2008), nguồn gốc của các cuộc xung đột liên quan đến đất đai là nhu cầu về nhà ở, và mặt khác là mong muốn lợi nhuận. Xử lý xung đột về đất đai, do đó, có nghĩa là giải quyết các xung đột lợi ích trên đất đai (Wehrmann, 2008). Trong bối cảnh chưa có quy định về QHĐCĐ hiện nay, lợi ích kinh tế của người dân và sự tham gia của Nhà nước với các vai trò phân tích trên đây là các yếu tố quan trọng nhất đối với dự án QHĐCĐ. Một dự án QHĐCĐ thành công chứng tỏ quản trị đất đai tốt của chính quyền địa phương khi người dân không bị mất đất, mất tài sản, đồng thời hưởng lợi từ dự án; bên cạnh đó đáp ứng các nhu cầu phát triển của địa phương hiện tại và tương lai theo các quy hoạch đã thiết lập. Một dự án QHĐCĐ thành công đã kết hợp tất cả nguồn lực trong xã hội đặc biệt từ phía người dân để thực thi các quy hoạch, các dự án phát triển phục vụ lợi ích của cộng đồng nói riêng và thành phố nói chung. Quá trình dân chủ cấp cơ sở hình thành khi tất cả các bên liên quan, đặc biệt là người dân trong dự án cùng làm việc với nhau, quyết định những vấn đề liên quan trong suốt quá trình của dự án. Điều này đảm bảo sự bền vững trong phát triển, tạo nền tảng cho một xã hội dân chủ, công bằng văn minh, xây dựng từ sự đồng thuận và sự tin tưởng lẫn nhau. Vì vậy, dự án QHĐCĐ cần sự cam kết, hỗ trợ mạnh mẽ từ chính quyền địa phương. 

Nguyễn Mai Anh - Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM

Tài liệu tham khảo:

  • Brownfields Redevelopment Solutions, I. (2014). White Paper: A Framework for Land Readjustment and Equitable Redevelopment at the Canal Crossing Redevelopment Area and Case Study.
  • Hayashi, K. (2002). Land Readjustment as a Crucial Tool for Urban Development. Lincoln Institute of Land Policy Conference Paper TheTools for Land Management and Development: Land Readjustment.
  • Hayashi, K. (2013). Land Readjustment in International Perspective : Applicability and Constraints of Technology Transfer in Urban Restructure, 1–21.
  • Hong, H., & Brain, I. (2012). Land readjustment for urban development and post-disaster reconstruction. Land Lines, Lincoln Institute of Land Policy, 24, 2–9. Retrieved from http://www.alnap.org/pool/files/1992-1317-land-readjustment.pdf
  • Hong, Y.-H. (2007). Assembling Land for Urban Development Issues and Opportunities. Analyzing Land Readjustment, 41(1), xi–xii. http://doi.org/10.1057/rt.2009.1
  • LAND READJUSTMENT ACT. (2004), 121, 1–37.
  • Lee, T.-I. (2002). Land Readjustment in Korea. Lincoln Institute of Land Policy Conference Paper TheTools for Land Management and Development: Land Readjustment.
  • Lozano-Gracia, N., Young, C., V. Lall, S., & Vishwanath, T. (2013). Leveraging Land to Enable Urban Transformation: Lessons from Global Experience. Ngân hàng thế giới.
  • Mansha Chen; Hoa Thi Mong Pham. (2017). Rethinking land readjustment from a governance-centered perspective: the case of a land readjustment pilot in Tra Vinh, Vietnam, 1–20.
  • Mittal, J. (2013). Extending Land Readjustment Schemes to Regional Scale: A Case Study of Regional Ring Road via Mosaicking Neighborhood Level Plans. Real Estate Finance, 62–73.
  • Mittal, J. (2014). Self-financing land and urban development via land readjustment and value capture. Habitat International, 44, 314–323. http://doi.org/10.1016/j.habitatint.2014.07.006
  • UN-Habitat. (2014). Participatory and inclusive land readjustment.
  • Wehrmann, B. (2008). LAND CONFLICTS A practical guide to dealing with land disputes.
  • Yau, Y. (2009). A study on the acceptability of land readjustment for urban regeneration in Hong Kong. Urbani Izziv, 20(2), 105–114. http://doi.org/10.5379/urbani-izziv-en-2009-20-02-004
  • Yomralioglu, T. (1993). A Nominal Asset Value-Based Approach for Land Readjustment and its Implementation Using Geographical Information Systems, Ch.2 Land Readjustment, 12–52. 

Abstract

Land readjustment is an effective method for land assembly in many countries around the world. It is applied not only for new urban development in the city vicinity but also for urban revitalization in the built-up area. By advoiding political, social, and economic conflicts between stakeholders, land readjustment is more equitable and effectual than the traditional method of eminent domain. However, there are also difficulties for implementing, such as complex procedure, time consuming, especially in countries where there are no land readjstemnt regulations. The government’s role is, therefore, particularly important in land readjustment projects to encourage participation and resolve the resistance from non-consenting owners.

Keywords: land readjustment, government, governance 



Nguồn tin: Theo ashui.com
Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 

Tra cứu thông tin chung

Liên kết website

Báo - Tạp chí


Thống kê truy cập

  • Đang truy cập: 9
  • Khách viếng thăm: 8
  • Máy chủ tìm kiếm: 1
  • Hôm nay: 1379
  • Tháng hiện tại: 50231
  • Tổng lượt truy cập: 3223539