Tiếng Việt English

Nhà ở xã hội cho thuê

Đăng lúc: Thứ sáu - 18/05/2018 21:37 - Người đăng bài viết: quantri2

Ông Trần Ngọc Hùng (Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam) cho hay gần đây nhất Thủ tướng Chính phủ ( trong một hội nghị thường niên về xây dựng) đã yêu cầu trả lời câu hỏi tại sao một đất nước thu nhập đầu người chỉ hơn 2000USD/năm lại tập chung đầu tư phát triển ở thương mại, mà không đầu tư loại nhà ở cho thuê, nhà xã hội cho thuê ?

Hội thảo “Thực trạng và định hướng mô hình phát triển nhà ở xã hội cho thuê thành phố Hà Nội” do Tổng hội Xây dựng Việt Nam & Viện nghiên cứu Đô thị & phát triển Hạ tầng vừa tổ chức tại Hà Nội đã phần nào có thể trả lời cho câu hỏi đó.  


Dự án nhà ở sinh viên Mỹ Đình II. 

Chủ trì hội thảo, ông Trần Ngọc Hùng coi đó là một nghịch lý, bởi trên thế giới ở hầu hết các nước đang phát triển, hay kể cả những nước đã phát triển giầu có hơn Việt Nam nhiều, như Nhật Bản chẳng hạn, phần lớn người dân thuê nhà ở chứ không mua nhà (chi phí quá lớn). Ông cho rằng do chính phủ các nước đó đều có chính sách và quy định đầu tư hiệu quả cho các mô hình nhà ở xã hội, trong khi ở Việt Nam thì các chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đều không rõ ràng minh bạch và chưa được quan tâm đúng mức. 

Về chính quyền là vậy, còn trên thị trường thì các doanh nghiệp và các hộ kinh doanh tư nhân lại tự đầu tư xây nhà cho thuê rất nhiều. Ông đặt vấn đề: Phải chăng là các cơ chế chính sách hiện có những điểm nghẽn khiến Nhà nước không điều tiết, không phát triển được thị trường này? 

Nghẽn ở chỗ nào? 

Bà Phạm Thị Thu Hà (phòng Phát triển Quy hoạch Đô thị, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng), cho biết mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, các nhân tham gia xây dựng nhà để bán, nhà để mua và nhà để cho thuê, và mặc dù nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng theo như số liệu của Cục quản lý nhà tổng hợp thì nguồn cung mới chỉ đạt được 30% so với nhu cầu và mục tiêu đạt được từ nay đến năm 2020. 

Bà Hà cho biết trong số đó thì hạng mục nhà xã hội để bán được quan tâm nhiều hơn là nhà cho thuê, bởi các chủ đầu tư dự án quan tâm hơn đến lợi nhuận và thời gian thu hồi vốn. Mặc dầu trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đề xuất từ nay đến năm 2020 tăng tỉ lệ nhà ở cho thuê trên 20%, và đến năm 2030 lên đến 30% nhưng hiện tại mới chỉ được 4%.

Theo bà Hà nhà ở xã hội cho thuê chưa được phát triển là do: Đầu tiên là nguồn vốn. Sau khi gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đã dừng từ năm 2016 thì Ngân hàng Chính sách Xã hội mới chỉ được giao 500 tỷ đồng, và các Tổ chức Tín dụng cũng chưa được cấp thêm vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê (hiện nay đối tượng chính thức của loại nhà này mới chỉ dành cho sinh viên), giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2020, Nhà nước cũng sẽ không cấp thêm vốn hỗ trợ xây dựng ký túc xá cho sinh viên thuê nữa. Ngoài ra không còn nguồn hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay để phát triển loại hình nhà ở cho thuê. Thứ hai về quy hoạch, dù có quy định giành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, nhưng rất nhiều nơi không tuân thủ. Thứ ba là do tâm lý của người Việt Nam luôn muốn sở hữu nhà (điều rất khó thay đổi) quan niệm “sống cái nhà, già cái mồ” đã tồn tại hàng ngàn đời nay.

Ông Đào Ngọc Nghiêm (Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội) luôn thuộc các chính sách, viện dẫn ra khá nhiều văn bản từ Hiến pháp, đến Luật, các nhóm chính sách v.v và v.v để yêu cầu “cần rà soát lại 8 nhóm Chính sách hiện hành xem đã hỗ trợ được nhà cho thuê một cách hiệu quả hay chưa. Hoặc hỏi “về thể chế thì cần xem xét lại phương thức kinh doanh, chủ sở hữu của dự án nhà ở cho thuê là ai, có phải doanh nghiệp không hay là Nhà nước, là bên đặt ra vấn đề này ?” .

Ông Nguyễn Thế Trường (Phó giám đốc Ban Quản lý các công trình nhà ở và công sở, Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết cơ chế chính sách hiện nay chủ yếu làm cho giai đoạn đầu của dự án ( quy hoạch, lập dự án cho tới khi nghiệm thu công trình xong, giai đoạn này thường mất 5-7 năm). Nhưng giai đoạn sau, đưa vào sự dụng là rất dài, khoảng 50 năm, thì lại rất thiếu các chính sách, quy định sử dụng, vận hành công trình... dẫn tới tình trạng xuống cấp nhanh và thiếu vốn bảo trì... Nhà ở xã hội cho thuê thuộc sở hữu nhà nước đang tồn tại trong sự không tương thích giữa các hệ thống Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và với sự thiếu hụt trong chế tài xử phạt và cấp quyền thực thi. 


Dự án nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp (quận Hoàng Mai).

Tiếp cận từ cầu và ai là người nghèo nhất?

Ông Phạm Sỹ Liêm (nguyên Thứ trưởng bộ Xây dựng, nguyên Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng), cho rằng các ý kiến về nhà xã hội đang tiếp cận từ phía cung (tức là làm thế nào để xây được nhiều nhà với giá rẻ, chứ đối tượng thuê là ai thì chưa được nghiên cứu kỹ). Theo ông đối tượng sử dụng nhà xã hội cho thuê là những người nghèo nhất ( ở thời điểm họ ở thuê), những người mà không có cả khả năng thuê mua nhà (trả góp) chứ không nên mở quá rộng (09 nhóm: Người có công, học sinh, sinh viên, công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp tập trung, cán bộ, công chức, người có thu nhập thấp...). Mà chỉ có ba nhóm người thuộc đối tượng thực sự cần đến nhà xã hội cho thuê , là công nhân các khu công nghiệp, người có thu nhập thấp và học sinh sinh viên. Mỗi một nhóm có những nhu cầu khác nhau, thí dụ sinh viên cần chỗ học, chỗ ngủ... trong khi công nhân cần bếp, cần chợ, cần chỗ học cho con cái v.v. Nên nếu nghiên cứu từ phía cầu thì sẽ nhìn thấy nhiều vấn đề rõ ràng hơn. 

Ông Phạm Sỹ Liêm khẳng định nhà ở xã hội cho thuê là cho thuê ở chứ không thể mang bán, vì nó được xây bằng ngân sách công, tài chính đó do thu thuế là chủ yếu mà có, nghĩa là nó của nhân dân mà nhà nước đại diện quản lý. Vậy nếu đem bán là lấy tiền của người này cho người khác, rất vô lý. Nhà nước lấy tiền từ nguồn này để cho nguồn khác là sai về mặt nguyên lý, mà chỉ có quyền cho thuê, giúp đỡ người dân có chỗ ở theo đúng Hiến pháp chứ bản thân họ không có quyền sở hữu nhà ở. Nhà ở xã hội cho thuê không chỉ gắn với nhà ở giá rẻ, nhà ở phổ cập mà còn gắn với loại nhà ở tái định cư, nhà công vụ.

Vì vậy khi bàn về nhà ở xã hội phải để nó trong mối quan hệ biện chứng với chính sách phát triển nhà ở Quốc gia chứ nó không nằm riêng rẽ. Trong xã hội luôn tồn tại dạng nhà cho thuê dưới hình thức thương mại “thuận mua vừa thuê”. Tiếc rằng ta nhắc đến nhà ở xã hội cho thuê nhưng lại không nhắc đến nhà cho thuê. Với đối tượng thuê rất lớn (người nước ngoài ở tại Việt Nam, công nhân…), nên nếu nhà cho thuê thiếu sẽ dẫn đến giá nhà ở xã hội tăng cao, ngược lại nếu nhà cho thuê đã được cung cấp với số lượng và hình thức dồi dào rồi thì giá thành nhà ở xã hội cũng sẽ giảm, cho nên chúng không tách rời nhau trong giá cả thị trường mặc dù đã được bao trợ.

Ông Phạm Sỹ Liêm nêu một vấn đề quan trọng cần lưu ý không thể tách nhà ở khỏi nơi kiếm sống của người ở. Tổ chức Hỗ trợ Gia cư Habitat cũng đã nói rằng đừng coi “nhà ở chỉ là mái che trên đầu”. Cho nên ông đề nghị đối với công nhân, không nên gọi hay quan niệm là xây “ khu nhà ở xã hội cho công nhân” mà phải là thị trấn, thị tứ, là “ đô thị công nghiệp” với nhân vật chính là những người công nhân với đầy đủ các dịch vụ của một đô thị chứ không phải chỉ có “những chỗ ngủ”, nếu chúng ta muốn xây dựng đất nước công nghiệp hóa. 

Trả lời câu hỏi những ai hưởng lợi từ nhà ở xã hội cho thuê? Ông Phạm Sỹ Liêm phân tích trước hết là nhà nước, bởi nhà nước cần một xã hội ổn định để phát triển, mà việc những người lao động nghèo có chỗ ở là một điều kiện đầu tiên cho sự ổn định . Và nhà nước hưởng lợi do những người lao động đóng thuế cho nhà nước. Vậy trách nhiệm làm nhà xã hội cho thuê, trước hết thuộc nhà nước. Sau nữa là các bên sử dụng lao động làm nhà xã hội cho thuê vì họ cần chăm lo phát triển nguồn lao động của họ. Cuối cùng là tổ chức công đoàn và các tổ chức từ thiện.

Ông Phạm Sỹ Liêm nhấn mạnh ba điều kiện cần hội đủ để phát triển nhà cho thuê: 1- Đất đai thể hiện trên quy hoạch; 2- Hạ tầng gồm cả ký thuật và xã hội ( các loai dịch vụ); 3- Pháp lý thể hiện trong các loại mẫu hợp đồng thuê nhà.

Nhà cho thuê và nhà ở xã hội cho thuê của một số nước


Công trình của tập đoàn HL kết hợp với Chính phủ cung cấp nhà ở công cộng giá cả phải chăng cho các gia đình có thu nhập thấp, tập trung vào việc cung cấp một mẫu nhà ở công cộng mới tại Hàn Quốc. 

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy phát triển nhà ở cho thuê rất tốt cho phát triển quay vòng tài sản. Một số nước như Mỹ, Nhật, và các nước Châu Âu luôn có các quy định bắt buộc các chủ đầu tư phải phát triển về loại hình nhà cho thuê nhằm giảm áp lực về giá bán nhà ở và tạo điều kiện để người nghèo có khả năng tạo lập chỗ ở. Có tới 84% dân số Singapore sống trong các căn hộ do cơ quan nhà ở phát triển xây dựng. Đối với loại nhà này vai trò của Nhà nước về tài chính không phải là chủ yếu, mà phải dựa khá nhiều vào doanh nghiệp và các công ty... 

Còn đối với nhà ở xã hội cho thuê, ông Nguyễn Trung Dũng (Viện Quy Hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia) nêu lên một số ví dụ kinh nghiệm quốc tế trong phát triển nhà ở cho thuê.

Mô hình Hợp tác công tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội tại Ấn Độ với tên gọi “Nhà cho mọi người dân đến năm 2022” đưa ra giải pháp hỗ trợ lên tới 250.000 rupee/ đơn vị ở xây dựng bởi nhà đầu tư tư nhân trên cả đất công và đất tư và để xuất ra 6 mô hình hợp tác công tư : 1-mô hình nhà ở xã hội dựa trên đất của chính phủ; 2- mô hình nhà ở xã hội phát triển hỗn hợp và trợ cấp chéo; 3- mô hình nhà ở xã hội dựa trên tiền trả dần hàng năm; 4-mô hình nhà ở xã hội dựa trên tiền trả dần hàng năm và tiền trả trước; 5- mô hình người mua trả kinh phí trực tiếp cho chủ đầu tư; 6- mô hình nhà ở xã hội do tư nhân cho thuê trực tiếp). Và 2 mô hình tư nhân đầu tư xây dựng trên đất tư nhân . 1- mô hình được hỗ trợ bởi Chương trình trợ cấp tín dụng liên kết; 2- mô hình dựa trên Chương trình hợp tác phát triển nhà ở giá thấp cho người thu nhập thấp. 

Kế hoạch 5 năm lần thứ 7 (2011- 2015) của Trung Quốc trong việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê đã xác định xây dựng 36 triệu đơn vị ở giá rẻ cho người thu nhập trung bình và thấp. Kế hoạch đưa ra 4 hình thức thức triển khai: 1- Nhà ở xã hội cho thuê sở hữu công trong các khu nhà ở giá rẻ; 2- Nhà ở xã hội cho thuê cho công nhân trong các khu công nghiệp;3- Nhà ở xã hội cho thuê sở hữu công xây dựng trên đất tập thể của các làng cải tạo; 4- Nhà ở xã hội cho thuê sở hữu công trong các dự án nhà ở hỗn hợp.

Nhìn sang Tập đoàn LH chuyên xây dựng các dự án Quốc gia tại Hàn Quốc, hàng năm đều thực hiện các chương trình phát triển nhà ở xã hội cho thuê số lượng lớn với đa dạng loại hình, có loại 5 năm, 10 năm, 15 năm, 20 năm. Nhà nước hỗ trợ chi ngân sách để thu mua lại hàng tồn kho để điều tiết thị trường.

Mô hình nào cho nhà ở xã hội cho thuê ở Việt Nam?


Nhà giá rẻ chỉ với 100 triệu được xây dựng thành công ở Bình Dương. 

Mở ngân hàng tiết kiệm nhà ở giúp cung cấp các khoản vay dài hạn cho các đối tượng có nhu cầu đặc biệt như công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất (theo dự báo đến năm 2020, số lượng đối tượng có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội là 1,2 triệu người trong khi số lượng công nhân là 3 triệu người)...Hay một số đề xuất tại hội thảo này, nhìn chung cũng vẫn tiếp tục “gợi ra những hướng đi” để thảo luận. 

Còn nếu nhìn vào thực tế có thể thấy ngay trong 2 dự án xây dựng nhà cho học sinh, sinh viên tại Pháp Vân - Tứ Hiệp gồm nhà A1, A5, A6 và dự án xây dựng nhà cho học sinh, sinh viên tại CT1 khu đô thị Mỹ Đình II, thì dự án tại Pháp Vân- Tứ Hiệp (đầu tư khoảng hơn 1.300 tỷ) khó có thể gọi đã thành công về mặt quy hoạch. Bởi khoảng cách từ khu ở của sinh viên (quận Hoàng Mai, đông nam Hà Nội) đến các trường đại học tập chung tại quận Cầu Giấy (tây bắc Hà Nội) là quá xa, khiến có ý kiến trong hội thảo là sẽ phải dùng phương tiện vận tải công cộng nào (kinh tế nhất) để vận chuyển hàng nghìn người hàng ngày vượt qua khoảng cách này? 

Hoặc đề xuất của ông Vũ Hoài Đức (Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội -HUPI) triển khai 5 khu đô thị nhà ở xã hội tập chung tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì có tổng diện tích lên tới hơn 300ha, nhưng lại không nêu đối tượng sử dụng là những ai, mưu sinh ở đâu sẽ đến đây cư trú v.v.?

Có lẽ còn sớm để nói một mô hình nhà ở xã hội cho thuê khả dĩ nhất đã hình thành ở Việt Nam? 

 


Nguồn tin: Phương Linh thực hiện (Người Đô Thị)
Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 

Tra cứu thông tin chung

Liên kết website

Báo - Tạp chí


Thống kê truy cập

  • Đang truy cập: 11
  • Hôm nay: 751
  • Tháng hiện tại: 38732
  • Tổng lượt truy cập: 3345405