Cần khôi phục lại hệ số sử dụng đất và kiểm soát chặt chẽ mật độ xây dựng trong xây dựng chung cư cao tầng

Các khu chung cư cao tầng được xây dựng ồ ạt tại các đô thị lớn ở Việt Nam, nhưng do tư tưởng chạy theo số lượng và lợi nhuận của chủ đầu tư hoặc nhà thiết kế nên các công trình thường vi phạm các nguyên tắc cơ bản của quy chuẩn xây dựng về quy hoạch. Có thể dễ dàng nhận thấy phần lớn các chung cư cao tầng đã xây dựng ở Việt Nam có những đặc điểm sau:

Mặt bằng tầng điển hình đều có hình dạng hình chữ nhật hẹp, dài được bố trí xung quanh hai hoặc ba lõi chịu lực cứng, nối với nhau bằng hành lang giữa không thuận tiện cho chiếu sáng và thông gió tự nhiên; sự tận dụng mặt bằng không gian chính, không gian phụ, xây dựng ít hoặc không có tầng hầm nên thiếu chỗ để xe; mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng cao; đặt nặng lợi ích kinh tế so với yêu cầu tiện nghi và bảo vệ môi trường sinh thái.

Theo báo cáo điều tra khảo sát về kiến trúc – quy hoạch và công năng sử dụng các tòa nhà chung cư cao tầng do Bộ Xây dựng thực hiện năm 2016. Sau khi điều tra khảo sát 6 dự án khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội là Linh Đàm, Ciputra, Trung Hòa Nhân Chính, Đặng Xá, Skylight. Về quy hoạch sử dụng đất nhóm điều tra khảo sát có những đánh giá như sau:

Sự tuân thủ tiêu chuẩn quy chuẩn

Các dự án khu đô thị mới trước đây có diện tích lớn, tận dụng điều kiện tự nhiên mặt nước, cây xanh nên tuân thủ khá tốt các quy định của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng, đó là QCXDVN 1997, sau này là QCXDVN 01: 2008 và các chỉ tiêu quy hoạch chung của Thành phố.

Vị trí của các khu vực khảo sát trên địa bàn Hà Nội

Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu Bảng tổng hợp về chỉ tiêu sử dụng đất, nhóm điều tra khảo sát nhận thấy diện tích chiếm đất ngoài đơn vị ở hay khu ở nằm trong diện tích khu vực được quy hoạch là khá lớn, ví dụ tại Khu dịch vụ, nhà ở hồ Linh Đàm, diện tích khu vực quy hoạch bao gồm cả khu di tích và khu dân cư cũ tại thôn Linh Đàm và Thôn Đại Từ; KĐT Trung Hòa Nhân Chính, diện tích khu vực quy hoạch bao gồm cả đường thành phố, khu vực, kênh mương, đất công nghiệp, đất cơ quan, trường đào tạo…; KĐT Đặng xá, khu vực quy hoạch có đường thành phố, đường khu vực, kênh mương…Ngoài ra, đơn vị ở dành 1 ha đất cho di dân giải phóng mặt bằng; khu vực được quy hoạch tính thêm cả trường học ngoài đơn vị ở…Diện tích ngoài đơn vị ở chiếm tới 40,12%.

Điều đó cho thấy rằng các số liệu như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất trong các quyết định phê duyệt quy hoạch của chính quyền địa phương là những số liệu chia trung bình nên không thể hiện rõ mức độ chất tải khu vực xây nhà chung cư cao tầng, ví dụ như tại KĐT Trung Hòa Nhân Chính, mật độ xây dựng là 41,06%, hệ số sử dụng đất 2,7 lần nhưng tại nhiều lô đất ở M_XD và H_SDĐ vượt quy chuẩn cho phép.

Tại KĐT Linh Đàm, khu vực xây dựng nhà cao tầng cũng tương tự

Tại KĐT Ciputra giai đoạn 1

Nghiên cứu thêm 1 khu chung cư tại khu vực Trung Hòa Nhân Chính. Chung cư cao cấp N₀5 Đông Nam Trần Duy Hưng được đầu tư xây dựng gồm cụm công trình tổ hợp 4 toà nhà cao tầng với diện tích 2,968 ha nằm trong tổng thể dự án khu đô thị mới Đông Nam Trần Duy Hưng. Trong đó, khu dự án gồm 2 khối nhà cao 29 tầng và 2 khối nhà cao 25 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 176.978 m2 (không kể tầng hầm và tầng kỹ thuật)

Vị trí và hình phối cảnh Khu chung cư N05 Đông Nam Trần Duy Hưng HN

Diện tích đất xây dựng công trình 6.682 m2; Diện tích sàn công cộng : 40.092 m2; Diện tích sàn chung cư: 138.070 m2; Diện tích quảng trường, cây xanh đường nội bộ: 15.795 m2; Chiều cao tầng: 2 tòa 25 tầng (25T1 và 25T2) và 2 tòa 29 tầng (29T1 và 29T2);Hsdđ = 176.978/29.680= 6 lần vượt quá quy chuẩn cho phép!

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là một trong số những chỉ tiêu hay thông số đặc thù quan trọng của ngành xây dựng trong quản lý quy hoạch đô thị, cụ thể là tầng cao, tầng hầm các tòa nhà. Tuy nhiên, trong một thời gian dài các địa phương đã buông lỏng và bỏ qua những quy định bắt buộc. QCXDVN: 01 2008 đã không còn hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu mật độ xây dựng giảm so với QCXDVN: 1997. Ngoài ra, trong các quyết định phê duyệt quy hoạch của chính quyền địa phương chỉ diễn giải mật độ xây dựng hay hệ số sử dụng đất chung toàn khu mà không nói rõ hay giải thích về những lô đất có mật độ xây dựng hay hệ số sử dụng đất vượt quá quy chuẩn cho phép? đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự chất tải đô thị hay giao thông chật chội và thiếu bãi đỗ xe trong các khu đô thị ngày nay.