Kiến tạo khu đô thị mới thông minh cần những yếu tố nào?

Con người ngày càng thấu hiểu rằng, một đô thị đáng sống không chỉ đẹp mà phải là một đô thị bền vững, một đô thị thông minh đủ linh hoạt để thích ứng, chống chọi trước những bất thường của môi trường tự nhiên và xã hội. Vì thế, việc xây dựng những khu đô thị thông minh, đáng sống là cần thiết. Trong đô thị đó, tất yếu phải là những công trình kiến trúc đáp ứng mục tiêu chung của nó.  Vì vậy, trong Định hướng Phát triển Kiến trúc tới đây, kiến trúc của đô thị mới thông minh, đô thị mới đáng sống cũng cần nhận dạng và định hướng rõ nét. Trong khuôn khổ nội dung này, trước tiên Tạp chí Kiến trúc Việt Nam muốn đi tìm câu trả lời cho câu hỏi:  Những yếu tố nào kiến tạo nên một  khu đô thị thông minh, đô thị đáng sống? Về vấn đề này, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam đã có cuộc phỏng vấn Ông Nguyễn Đỗ Dũng – TGĐ enCity, công ty cung cấp giải pháp đô thị quốc tế. Trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc!  

Ông Nguyễn Đỗ Dũng

PV: Với kinh nghiệm của một người đã tham gia nghiên cứu, triển khai xây dựng nhiều khu đô thị mới, theo Ông, để xây dựng những đô thị thông minh, đô thị đáng sống chúng ta cần đặt bài toán xây dựng và phát triển đô thị đó như thế nào?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Trước hết phải hiểu đô thị thông minh là gì? Đô thị thông minh là một hệ sinh thái mang lại môi trường sống chất lượng cao cho người dân, hỗ trợ bởi khung quy hoạch đô thị tích hợp, có sự tham gia của các bên liên quan, và sử dụng công nghệ hiện đại, công nghệ thông tin và phân tích dữ liệu tiên tiến. Hệ sinh thái này bao gồm các bên cung cấp giải pháp, bên thụ hưởng và hệ thống hạ tầng thông minh, khác biệt bởi khả năng đưa ra các quyết định trong thời gian thực cho tất cả các bên một cách nhanh chóng, hiệu quả, bền vững và kinh tế.

Những dự án thành công, có sức cạnh tranh cao trên thị trường là những dự án có quy hoạch bài bản, đảm bảo hiện thực hoá được những bản vẽ đẹp thành những khu đô thị có sức sống, vì con người.

Tuy nhiên, khi quy hoạch, kiến tạo một đô thị mới đáng sống cần những chỉ số về môi trường rất quan trọng, hơn thế khi đầu tư vào dự án cũng cần có những tiêu chí làm lợi cho người dân, cho nhà đầu tư. Nhìn vào thực trạng bức tranh đô thị Việt Nam, hiện tại nhiều nơi hạ tầng đã xong nhưng không có người ở, hiệu quả sử dụng đất sụt giảm, hình thành nên những khu đô thị bỏ hoang, lãng phí nguồn lực xã hội. Hay khi quy hoạch bị phá vỡ, dân số gia tăng vượt quá sức tải của hạ tầng, gây ra các hệ quả cho xã hội như tắc đường, ngập lụt và thiếu tiện ích xã hội. Tình trạng này diễn ra ở cả những khu đô thị được cho là đáng sống ở nhiều quốc gia trên thế giới, đây chính là những vấn đề nan giải, những thách thức nhà tư vấn, chủ đầu tư, KTS phải đối mặt khi thực hiện một dự án lớn.

Làm thế nào để thu hút được cư dân? Bán được nhà đã khó, việc thu hút cư dân còn khó hơn. Làm sao để thu khoảng cách, để người dân về ở nhưng vẫn có thể giao lưu. Làm thế nào để đa dạng hóa kinh tế, một nơi chốn đến không chỉ để ngủ mà còn làm việc, tương tác, học tập…

Làm thế nào để linh hoạt thị trường? Thị trường lúc lên, lúc xuống, và làm thế nào để một dự án lớn có thời gian triển khai rất lâu như vậy thì bài toán vận hành đó như thế nào?

Đa dạng hóa kinh tế, bài toán xây dựng dự án bất động sản lớn, ví dụ như khu đô thị Ecopark quy mô lớn từ 500-600ha trở lên, thời gian triển khai dự tính trên 30 năm. Ecopark lên kế hoạch từ năm 1999, khởi công xây dựng 2008, Đô thị Phú Mỹ Hưng bắt đầu từ năm 1990.

Bài toán đặt ra cho việc quy hoạch, phát triển, vận hành và câu chuyện cộng đồng dân cư đó sống như thế nào trong dự án, có bền vững theo sự thay đổi của xã hội, cuộc sống của một cuộc đời gắn với cộng đồng.

Câu chuyện nhức nhối của khu đô thị Bắc Mỹ, một cộng đồng được quy hoạch cho gia đình trẻ có trường học, nhưng 50 năm sau lại toàn người già, người già lúc này cần nhà dưỡng lão hơn cần trường học. Do đó nhà đầu tư cần tính toán các giá trị, quyền lợi khi người dân đầu tư mua căn nhà để ở, nếu không ở nữa bán đi thì giá trị cũng phải tăng. Và đây đang là bài toán không chỉ có các nhà đầu tư phát triển dự án trong nước mà trên thế giới cũng trăn trở.

Trước thực trạng về các khu đô thị Việt Nam, đây là một bài toán khó của nhiều quốc gia trên cả thế giới chứ không riêng gì Việt Nam. Những hiện trạng phổ biến của các khu đô thị đã và đang diễn ra trong thực tế như thiếu đi sức hút, sự hoang hóa của khu đô thị đến từ kết quả của hoạt động đầu cơ hay câu chuyện quy hoạch bị phá vỡ.
 

Thành phố Almere (Hà Lan)

PV: Theo Ông, những khó khăn thách thức đối với việc phát triển một khu đô thị mới thông minh là gì?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Trả lời câu hỏi này, chúng tôi đã nhận thấy có sáu thách thức đặt ra. Thứ nhất, làm sao để chúng ta có thể thu hút cư dân và xây dựng một cộng đồng sống tốt; Thứ hai, làm sao có thể thu hẹp khoảng cách với thành phố trung tâm; Thứ ba, đa dạng hoạt động kinh tế. Chúng ta không muốn biến dự án khu đô thị của mình thành một khu đô thị chỉ để ngủ mà còn để tương tác, làm việc, học tập, sinh hoạt; Thứ tư, linh hoạt với các biến động của thị trường. Thị trường bất động sản có lúc lên lúc xuống, làm sao để một dự án với quy mô rất lớn cần triển khai trong khoảng 30 năm, đi qua ba chu kỳ kinh tế mà dự án vẫn có thể duy trì và phát triển; Thứ năm, xây dựng mô hình vận hành. Chúng ta thường lo bán hàng tại dự án khu đô thị để có người vào ở, người vào ở hình thành một cộng đồng rồi làm sao để cộng đồng đó sinh hoạt và phát triển bền vững theo thời gian; Thứ sáu, gia tăng giá trị đất đai theo thời gian. Với phần lớn mọi người, nhà ở là quỹ đầu tư lớn nhất trong cuộc đời. Chúng ta mua nhà để ở nhưng làm sao để sau đó bán đi mà giá trị vẫn tăng lên theo thời gian.
 

Khu đô thị Ecopark

Pv: Vậy, để phát triển mô hình đô thị thông minh cần những yếu tố nào thưa ông?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Từ các dự án đã được triển khai xây dựng, cũng như dự án đã đi vào vận hành cho thấy các giá trị cốt lõi cũng như sự thành công của đô thị thông minh và phát triển bền vững, bao gồm 9 chiến lược mới có thể kiến tạo đô thị mới sống tốt, đó là: Địa điểm chiến lược, kết nối vùng, phân khu và phân kỳ, đa dạng sản phẩm nhà ở, tạo hệ sinh thái – việc làm, tập trung tiện ích, môi trường thân thiện, mô hình vận hành bền vững, gắn kết cộng đồng.

Về địa điểm: Phân tích, về địa điểm chiến lược có thể lấy ví dụ của quốc tế như khu công nghiệp Suzhou (Trung Quốc) với diện tích 28,8ha, dân số 1 triệu người đang có đầy đủ các kết nối giao thông với các đô thị lân cận và đô thị vùng. Câu chuyện của Ecopark cũng tương tự. Nằm ở một vùng xa xôi của nội thành, nhưng Ecopark có vị trí chiến lược. Vị trí của vùng này kết nối ra các đường hàng hải, đường giao thông, hướng phát triển tiến ra biển.

Về liên kết vùng: Thành phố Almere của Hà Lan là một ví dụ điển hình khi kết nối với các sân bay và thành phố trung tâm rất thuận tiện. Tương tự, khu công nghệ Dubai Silicon cũng kết nối để người dân có thể di chuyển thuận tiện từ nơi làm việc đến nơi sinh sống. Mô hình ở Ecopark cũng tương tự với mục tiêu chính là thay đổi quan niệm về khoảng cách, đem lại sự thuận tiện và an toàn cho cư dân. Qua đó cho thấy, nếu không có tầm nhìn dài, không có quỹ đất lớn thì trong tương lai chúng ta sẽ thất bại về vấn đề hạ tầng.

Về phân khu phân kỳ: Quá trình này rất quan trọng, mục tiêu là tối ưu hiệu quả đầu tư trong tạo dựng hình ảnh dự án và kiến tạo cộng đồng; quy mô phù hợp với khả năng tiêu thụ của thị trường; quy mô đủ lớn để cung cấp tiện ích cộng đồng. Đặc biệt, mỗi giai đoạn cần phải có cái mới và cái hay. Giải pháp chính là mỗi giai đoạn có quy mô trung bình 70ha với quy mô dân số 15.000-20.000 người; thực hiện cuốn chiếu trong thời gian 5 năm; phát triển từ ngoài vào trong để tạo quy mô dân số cho hoạt động thương mại ở lõi.

Về sự đa dạng sản phẩm nhà ở: Chúng ta luôn nói về câu chuyện nhà ở giá rẻ và nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân. Nhưng có một thực tế rằng đây không chỉ là nhu cầu của xã hội mà còn là nhu cầu của nhà đầu tư trong quá trình đa dạng hóa sản phẩm, phát triển mở rộng thị trường.
 

Toàn cảnh khu đô thị Phú Mỹ Hưng

Ví dụ như tại Phú Mỹ Hưng, có những khu biệt thự khép kín, khu nhà liền kề, khu tự xây, nhà đầu tư tính toán làm sao để càng nhiều người có thể mua nhà tại một khu vực, để từ đó gia tăng sự đa dạng về phân khúc khách hàng.

Câu chuyện tạo hệ sinh thái dịch vụ và việc làm cho một khu đô thị mới: Là cư dân của đô thị, của mỗi căn nhà không chỉ là nơi để ngủ, để ở mà còn có thể tạo ra việc làm. Tương tự như khu công nghệ của Dubai Silicon Oasis (UAE), tại đó họ chuyển đổi thành các mô hình văn phòng phục vụ nghiên cứu, thử nghiệm, co-working… để mở rộng tệp khách hàng, đáp ứng được ngày càng nhiều nhu cầu.

Còn với Ecopark, khi bắt tay vào triển khai, chúng tôi đã tính toán làm sao để số lượng văn phòng tương đương với dân số Ecopark, định hướng tạo ra khu du lịch theo hình dạng phố cổ, khu trường đại học… Tất cả để tạo ra lõi tiện ích, dịch vụ, việc làm đáp ứng cho cư dân Ecopark.

Về sự tập trung hóa tiện ích xã hội, để làm được việc này chúng ta phải nhìn từ góc độ quy hoạch. Mục tiêu là cung cấp tiện ích đa dạng cho cư dân; thu hút nhà đầu tư thứ cấp về dịch vụ xã hội. Khi làm việc với các dự án, chúng ta cần tập trung diện tích lớn để hút được nhiều nhà đầu tư nhỏ đến cùng một chỗ.

Về sự gia tăng giá trị đất đai qua thiết kế và quản lý môi trường, có hai cách gia tăng giá trị đất đai cơ bản: thông qua diện tích thương mại hoặc thông qua đảm bảo môi trường xanh và hấp dẫn, vì việc này tạo ra giá trị lâu dài nhất cho chúng ta. Có thể phối hợp công trình cao tầng với thấp tầng để tạo môi trường thân thiện với con người; dành một tỷ lệ diện tích lớn cho cây xanh và mặt nước (12m2 diện tích không gian mở/người) và công viên hóa đất dự trữ phát triển; bố trí cầu đi bộ để tăng kết nối với công viên.

Về việc đảm bảo vận hành hiệu quả và bền vững, việc này tạo ra thương hiệu và sự phát triển bền vững cho dự án. Giải pháp là thiết kế và bố trí công trình hạ tầng để sử dụng được nhiều chức năng và ứng dụng mô hình chia sẻ như chỗ đỗ xe; nguồn thu từ cho thuê sàn thương mại và hạ tầng đỗ xe dùng chung được tái đầu tư vào bảo trì/bảo dưỡng công trình.

Cuối cùng là yếu tố gắn kết cộng đồng, thông qua không gian công cộng và các hoạt động chung. Một đô thị không thể nào bền vững, thành công nếu như người dân không cảm thấy yêu thương vùng đất đó, dành thời gian cho vùng đất đó.