Quy hoạch phân khu đô thị N8, tỷ lệ 1/5000

MỤC LỤC
I.1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch: 29
I.2. Mục tiêu và yêu cầu đối với khu vực lập quy hoạch: 29
I.3. Căn cứ thiết kế quy hoạch: 30
II. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG PHÂN KHU ĐÔ THỊ 31
II.1. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên: 31
II.2. Hiện trạng dân cư: 31
II.3. Hiện trạng sử dụng đất : 31
II.4. Hiện trạng kiến trúc – cảnh quan: 33
II.5. Phân tích hiện trạng hệ thống hạ tầng xã hội của các khu vực lân cận và đô thị liên quan đến khu vực nghiên cứu: 33
II.6. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật: 33
II.7. Các đồ án quy hoạch, dự án chuẩn bị đầu tư có liên quan: 35
II.8. Đánh giá chung: 36
III. CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN. 37
III.1. Chỉ tiêu sử dụng đất, công trình: 37
III.2. Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật: 37
IV. BỐ CỤC QUY HOẠCH KIẾN TRÚC. 39
IV.1. Tính chất, chức năng và ý tưởng chủ đạo. 39
IV.2. Cơ cấu tổ chức không gian: 39
IV.3. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: 41
IV.4. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan. 47
V. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ 48
V.1. Đánh giá đặc trưng về môi trường và cảnh quan kiến trúc: 48
V.2. Các nguyên tắc, yêu cầu chung thiết kế đô thị: 48
V.3. Giải pháp thiết kế đô thị phân khu: 49
VI. QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT.. 53
VI.1. Quy hoạch giao thông. 53
VI.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật 55
VI.3. Quy hoạch cấp nước. 56
VI.4. Quy hoạch cấp điện và thông tin liên lạc. 57
VI.4.1. Quy hoạch cấp điện  57
VI.4.2. Quy hoạch mạng lưới thông tin liên lạc. 58
VI.5. Quy hoạch thoát nước thải và vệ sinh môi trường. 59
VI.6 .Tổng hợp đường dây đường ống. 60
VI.7. Chỉ giới đường đỏ - định vị tim đường: 61
VII. ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC.. 61
VII.1. Hiện trạng các vấn đề môi trường chính: 61
VII.2. Dự báo diễn biến môi trường của đồ án quy hoạch: 62
VII.3. Các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu cải thiện môi trường: 62
VIII. QUY HOẠCH KHÔNG GIAN XÂY DỰNG NGẦM ĐÔ THỊ 62
VIII.1. Hiện trạng không gian xây dựng ngầm đô thị: 62
VIII.2. Quy hoạch không gian xây dựng ngầm đô thị: 62
IX. QUẢN LÝ QUY HOẠCH XÂY DỰNG.. 64
IX.1. Yêu cầu chung: 64
IX.2. Yêu cầu về quy hoạch kiến trúc: 64
IX.3. Yêu cầu về xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 64
IX.4. Yêu cầu về bảo vệ môi trường: 64
X. QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐỢT ĐẦU.. 64
X.1. Mục tiêu quy hoạch: 64
X.2. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đợt đầu: 64
X.3. Quy hoạch hệ thống hạ tầng xã hội & đô thị đợt đầu: 64
X.4. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật đợt đầu: 65
XI. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65
 
I. PHẦN MỞ ĐẦU
I.1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch:
Theo Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 (viết tắt là QHCHN2030) đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011, Phân khu đô thị N8 thuộc địa giới hành chính huyện Đông Anh, nằm trong khu vực phát triển mở rộng đô thị trung tâm, là một trong 11 phân khu thuộc chuỗi đô thị mở rộng của đô thị phía Bắc sông Hồng, được định hướng phát triển đô thị hiện đại, điển hình đặc trưng; là cửa ngõ của vùng Đông Bắc Á với khối ASEAN và Thủ đô Hà Nội là đại diện. Các chức năng chủ yếu trong khu vực này là trung tâm tài chính thương mại, dịch vụ và khu đô thị mới tạo lập hình ảnh đô thị hiện đại bờ Bắc sông Hồng, đáp ứng  mục tiêu đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, dịch chuyển dân cư từ khu vực nội đô tới các khu ở mới.
Phân khu đô thị N8 nằm ở vị trí phía Nam huyện Đông Anh, là khu vực có tiềm năng đất đai lớn, địa hình tương đối bằng phẳng, có trục quốc lộ 3 và đường cao tốc Cầu Nhật Tân - sân bay Nội Bài đi qua. Tại khu vực hiện có một số dự án phát triển khu nhà ở đang triển khai, có quỹ đất thuận lợi để tạo lập hình ảnh đô thị mới hiện đại chất lượng cao. 
Nhằm cụ thể hóa Đồ án QHCHN2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đáp ứng kịp thời công tác quản lý xây dựng đô thị; làm cơ sở lập quy hoạch chi tiết; hướng dẫn giải quyết là các dự án, đồ án đó được cấp thẩm quyền phê duyệt trước khi hợp nhất mở rộng Thủ đô Hà Nội và lập các dự án đầu tư xây dựng theo đúng quy định, do vậy việc lập quy hoạch phân khu đô thị N8, tỷ lệ 1/5000 là cần thiết.
I.2. Mục tiêu và yêu cầu đối với khu vực lập quy hoạch:
- Cụ thể hóa các định hướng của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến 2050, đáp ứng thời gian, yêu cầu quản lý nhà nước.
- Rà soát, khớp nối các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư có liên quan. Nghiên cứu đề xuất giải pháp đối với các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư đã được Thủ tướng Chính phủ cho phép tiếp tục triển khai và đang được nghiên cứu rà soát (theo hướng: giữ nguyên cập nhật vào quy hoạch phân khu, được điều chỉnh tổng thể hoặc điều chỉnh cục bộ,...).
- Phân tích đánh giá điều kiện tự nhiên, hiện trạng và các quy định của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội có liên quan đến phân khu đô thị. Xác định cụ thể hóa phạm vi ranh giới, diện tích, quy mô đất đai, dân số và các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị; các khu vực bảo tồn, cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới phù hợp với: quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch mạng lưới...và tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng và tiêu chuẩn thiết kế.
- Xác định các khu chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật  trong các ô quy hoạch .
- Xác định các nguyên tắc, yêu cầu tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan chung của toàn phân khu  và các khu chức năng và các không gian đặc trưng tại khu vực lập quy hoạch phân khu.
- Xác định khung kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đề xuất các hạng mục ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện.
- Đề xuất Quy định quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch phân khu, làm cơ sở lập: Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc; các quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư theo quy định và để các cấp chính quyền địa phương và cơ quan quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
I.3. Căn cứ thiết kế quy hoạch:
a) Các văn bản pháp lý:
- Luật Quy hoạch đô thị;
- Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị;
- Nghị định 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;
- Thông tư 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng về quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
- Thông tư 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/7/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành hệ thống ký hiệu bản vẽ đồ án quy hoạch đô thị;
- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050;
- Quyết định số 687/QĐ-UBND ngày 30/01/2011 của UBND thành phố về việc phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị N8, tỷ lệ 1/5000;
- Văn bản số 6609/UBND-XD ngày 09/8/2011 của UBND Thành phố Hà Nội về việc triển khai thực hiện Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội;
- Văn bản số 929/UBND-QLĐT ngày 09/11/2011 của UBND huyện Đông Anh về việc góp ý quy hoạch các phân khu đô thị từ N3 đến N9 và GN trên địa bàn huyện Đông Anh;
- Văn bản số 21/UBND-QLĐT ngày 9/01/2011 của UBND huyện Đông Anh về việc: Tổng hợp ý kiến công đồng góp ý về quy hoạch các phân khu đô thị từ N3 đến N9 và GN trên địa bàn huyện Đông Anh;
- Văn bản số 17/TB-HĐTĐ ngày 05/01/2012 của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội về Thông báo kết luận của Hội đồng thẩm định quy hoạch phân khu đô thị thành phố Hà Nội đối với các đồ án quy hoạch phân khu đô thị N5, N7, N8;
- Văn bảo số 401/QHKT-QHC ngày 17/02/2012 của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội thông báo kết luận cuộc họp về kiểm tra hoàn chỉnh lập đồ án Quy hoạch phân khu đô thị S5, N5, N7, N8, N9 (đợt 1); S1, S2, S3, N4, N11 (đợt 2) trong 17 đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt nhiệm vụ giữa Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội.
b) Nguồn tài liệu, số liệu, bản đồ:
- Hồ sơ đồ án QHCHN2030;
- Hồ sơ đồ án Quy hoạch chi tiết huyện Đông Anh, Hà Nội, tỷ lệ: 1/5.000, phần quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông (phạm vi toàn huyện- tỷ lệ 1/10.000; khu vực đô thị hóa - tỷ lệ 1/5.000) đã được Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 106/2000/QĐ-UB ngày 12/12/2000;
- Các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn đang trình thẩm định và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Các Quy hoạch chuyên nghành đã được phê duyệt và đang triển khai nghiên cứu trên địa bàn huyện Đông Anh.
- Bản đồ đo đạc hiện trạng, tỷ lệ 1/5.000 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm tra tháng 6/2011.
-  Quy chuẩn, tiêu chuẩn XDVN và các văn bản pháp luật hiện hành;
- Căn cứ các hồ sơ đã giải quyết có liên quan;
- Căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành.
 
II. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG PHÂN KHU ĐÔ THỊ
II.1. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên:
a)     Vị trí, giới hạn khu đất:
- Khu vực nghiên cứu phân khu đô thị N8 nằm phía Nam huyện Đông Anh, thuộc địa giới hành chính các xã: Vĩnh Ngọc, Tàm Xá, Xuân Canh, Cổ Loa, Đông Hội - huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
- Giới hạn cụ thể như sau:
  + Phía Bắc và Đông Bắc là: tuyến quốc lộ 5 kéo dài, nêm xanh Cổ Loa - đầm Vân Trì và khu di tích Cổ Loa.
  + Phía Đông và Đông Nam là nêm xanh (trục không gian Hồ Tây - Cổ Loa).
  + Phía Nam và Tây Nam là đê sông Hồng (hiện nay).
- Quy mô nghiên cứu khoảng: 688,86 ha
(Quy mô chính xác sẽ được xác định tại quy hoạch ở tỷ lệ lớn hơn, phù hợp với giới hạn phát triển phân khu đô thị).
b)     Địa hình, địa mạo:
Khu vực nghiên cứu thuộc vùng Đồng bằng sông Hồng, có địa hình bằng phẳng. dốc từ Nam xuống Bắc và từ Tây sang Đông.
c)     Khí hậu :
Khu vực nghiên cứu cùng chung với khí hậu của Thành phố Hà Nội..
d)     Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình:
Khu vực nghiên cứu chịu chế độ thủy văn của sông Hồng; sông Cầu thông với sông Ngũ Huyện Khê (sông Thiếp và sông Hoàng Giang là các đoạn sông Ngũ Huyện Khê).
Khu vực nghiên cứu thuộc vùng đất bồi châu thổ sông Hồng, với nền đất gồm lớp Á sét (dày 2-5m), cát dày và được đánh giá thuận lợi cho xây dựng.
e)     Cảnh quan thiên nhiên:
Khu vực nghiên cứu nằm trong vùng cảnh quan của sông Hồng, Đầm Vân Trì, sông Thiếp: nhiều kênh mương hồ đầm mặt nước nối kết, xen lẫn vùng cây xanh nông nghiệp lúa và rau màu.
Kề cận di tích Cổ Loa là một trong những di tích lịch sử cấp Quốc gia.
Trong khu vực có nhiều di tích đình chùa nằm gắn liền với các thôn xóm
Các cụm làng xóm với đặc trưng kiến trúc của vùng Bắc Bộ
II.2. Hiện trạng dân cư:
- Tổng quy mô dân số khoảng:             22.512 người
- Tổng số hộ khoảng                              5.630 hộ
- Tỷ lệ tăng tự nhiên:                             1,45%/ năm
II.3. Hiện trạng sử dụng đất :
- Tổng diện tích trong ranh giới nghiên cứu khoảng:           688,86 ha
- Khu vực nghiên cứu có phần lớn diện tích đất nông nghiệp, đất không sử dụng, ao hồ với quy mô khoảng 359,15ha chiếm 52,13% diện tích đất nghiên cứu; phần đã xây dựng khoảng 329,71ha chiếm 47,87% diện tích đất nghiên cứu.
 
BẢNG TỔNG HỢP SỐ LIỆU HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

TT	CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT	DIỆN TÍCH (HA)	TỶ LỆ  (%)
1	ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG	2,87	0,42
2	ĐẤT TRƯỜNG HỌC	3,20	0,47
2.1	Trung học phổ thông	0,26	0,04
2.2	Mầm non + Tiểu học + Trung học cơ sở	2,94	0,43
3	ĐẤT Ở	153,25	22,24
3.1	Đất ở làng xóm	144,95	21,04
3.2	Đất ở đô thị	8,30	1,20
4	ĐẤT CÔNG TRÌNH DI TÍCH, TÔN GIÁO - TÍN NGƯỠNG	1,46	0,21
5	ĐẤT CÔNG NGHIỆP, KHO TÀNG	1,64	0,24
6	ĐẤT QUỐC PHÒNG	0,80	0,12
7	ĐẤT GIAO THÔNG (đường bộ, không bao gồm đường giao thông nội bộ)	12,09	1,76
8	ĐẤT NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA	3,87	0,56
9	DỰ ÁN ĐANG TRIỂN KHAI XÂY DỰNG	150,53	21,85
10	ĐẤT NÔNG NGHIỆP, ĐẤT KHÔNG SỬ DỤNG (đất trống, hoang hóa…)	318,30	46,20
11	MẶT NƯỚC RỘNG (ao hồ, sông, mương)	40,85	5,93
	TỔNG CỘNG	688,86	100,00

Chú thích:
- Đất ở, gồm: đất nhà ở, đất vườn liền kề, ao nhỏ xen cài, đường làng, ngõ xóm.
- Đất giao thông, gồm: đường sắt, đường bộ (không bao gồm đường giao thông nội bộ, nhà ga, bến - bãi, đê…)
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: Không tính một số ngôi mộ nằm rải rác trong các thửa ruộng.
a)   Đất công trình công cộng:
- Trong ranh giới nghiên cứu phân khu đô thị N8, các công trình công cộng chủ yếu là trung tâm hành chính các xã, bao gồm trụ sở UBND xã, trạm y tế, nhà văn hóa, chợ….
- Hiện có 11 công trình công cộng phục vụ các xã, thôn, tổ dân phố.
b)   Đất trường học:
Hệ thống trường tiểu học, trung học cơ sở, mầm non có đầy đủ và đảm bảo chỉ tiêu và quy mô phục vụ ở các xã và thị trấn. Với tổng số trường học, mầm non trong ranh giới nghiên cứu là 13 trường.
c)   Đất ở:
- Đất ở làng xóm hình thành từ lâu đời, gắn liền với sự phát triển của khu vực này, có lối sống theo sản xuất nông nghiệp, gồm 9 thôn.
- Đất ở kiểu đô thị chủ yếu là nhà ở chia lô bám dọc tuyến đường Quốc lộ 3  thuộc các xã Vĩnh Ngọc, Cổ Loa, Xuân Canh, với 9 cụm dân cư.
d)     Đất di tích, tôn giáo – tín ngưỡng: có 6 công trình đình, chùa, nhà thờ, đền.... Một số công trình mới được trùng tu.
e)     Đất công nghiệp, kho tàng: có 03 cơ sở sản xuất, gồm trại gà, Công ty cơ khí Cổ Lao và Xưởng gỗ tư nhân. Nói chung các công trình công nghiệp hầu như xuống cấp, chất lượng thấp, dây chuyền sản xuất lạc hậu, gây ô nhiêm môi trường.
f)      Đất an ninh, quốc phòng: gồm 1 đơn vị, nằm tại xã Xuân Canh.
g)     Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật: Ngoài trạm bơm xã Vĩnh Ngọc, còn có các công trình trạm điện, trạm bơm, bãi đỗ xe… nhỏ lẻ nằm xen kẽ trong khu dân cư
h)     Đất giao thông: gồm đường bộ Quốc lộ 3; đường nối từ Cầu Thăng Long đến Quốc Lộ 3, các đường liên xã, liên thôn và vào khu dân cư
i)       Đất nghĩa trang, nghĩa địa: các nghĩa trang gắn liền với từng thôn xóm. Các nghĩa trang này đều gây ô nhiêm môi trường.
j)       Đất dự án đang triển khai: có 04 dự án có quy mô lớn đang triển khai thi công, trong đó có tuyến đường và Cầu Nhật Tân, đường 5 kéo dài. Ngoài ra còn 05 dự án đã và đang nghiên cứu.
k)     Đất nông nghiệp, cây xanh cách ly, đất không sử dụng: chiếm phần lớn diện tích trong ranh giới nghiên cứu. Trong đó đất nông nghiệp chủ yếu trồng lúa và một phần trồng cây ăn quả; đất cách ly tuyến điện cao thế và hành lang bảo vệ đê.
l)       Mặt nước: Nhiều hồ ao kênh mương nối kết với sông Thiếp, đầm Vân Trì.
II.4. Hiện trạng kiến trúc – cảnh quan:
a)   Cảnh quan tự nhiên: kề cận với kề cận với sông Thiếp, đầm Vân Trì là không gian cảnh quan thiên nhiên có giá trị.
b)   Kiến trúc công trình:  
-       Công trình công cộng có quy mô nhỏ phục vụ cấp xã, chủ yếu xây dựng thấp tầng; Trường học, mầm non, có hình thức kiến trúc tương đối đẹp, tầng cao khoảng 3-4 tầng;
-       Công trình nhà ở làng xóm xây dựng từ lâu đời, đa phần thấp tầng, gắn với không gian cây xanh và vườn liền kề; Nhà ở đô thị chủ yếu là nhà liền kế, tạo thành dãy phố, mật độ xây dựng tương đối cao, chất lượng trung bình khá, với tầng cao 2-4 tầng. 
- Công trình cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo: Chủ yếu là nhà 3-7 tầng, bám dọc tuyến đường Quốc lộ 3, có hình thức kiến trúc tương đối đẹp.
II.5. Phân tích hiện trạng hệ thống hạ tầng xã hội của các khu vực lân cận và đô thị liên quan đến khu vực nghiên cứu:
Khu vực nghiên cứu nằm phía Nam trung tâm huyện Đông Anh, các hệ thống trung tâm hành chính, thương mại dịch vụ, các công trình hạ tầng xã hội cấp thành phố và huyện chủ yếu nằm phía Đông Bắc khu vực nghiên cứu. Hệ thống hạ tầng xã hội của huyện Đông Anh cơ bản được đầu tư xây dựng có chất lượng tốt, với hình thức kiến trúc tương đối đẹp, với quy mô đủ phục vụ nhu cầu dân cư hiện nay trên địa bàn huyện.
II.6. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:
II.6.1. Giao thông:
* Quốc lộ 3: là đường cấp 3 đồng bằng với mặt đường rộng 7-9m, nền đường rộng trung bình 10-14m.
* Đường Bắc Thăng Long - Vực Dê (QL Thăng Long): Nối đường Bắc Thăng Long - Nội Bài với Quốc lộ 3, là đường cấp 3 đồng bằng với mặt đường rộng 7m, nền đường rộng trung bình 8-13m.
* Đường đê sông Hồng: là tỉnh lộ, mặt đường rộng 4-4,5m, nền đường rộng trung bình 5-6m.
- Đường liên xã, với 04 tuyến chính: đường Vân Trì - Chợ Bỏi, mặt đường nhựa  rộng 4-7m, nền đường rộng 7-10m; đường Phương Trạch - Ngọc Chi - Quốc lộ 3, mặt đường nhựa rộng 4-7m, nền đường rộng 7-10m; đường QL3 - đê sông Hồng (đường đê cũ), mặt đường nhựa rộng 6m, nền đường 12m; đường  ngã ba Dâu - đê Lực Canh, mặt đường nhựa rộng 4-7m, nền đường rộng trung bình 7-10m.
* Đường liên thôn là các tuyến đường vào các thôn, có mặt đường nhựa rộng 3,5-4m, nền đường rộng 5-7m, được nối từ các  tuyến đường sau: Quốc lộ 3; đường Bắc Thăng Long - Vực Dê.
* Đường đang xây dựng theo quy hoạch:
- Tuyến đường 5 kéo dài và đường cầu Nhật Tân - sân bay Nội Bài theo quy hoạch là các tuyến đường trục chính đô thị, đang được thi công xây dựng với nền đường rộng 72,5m và 70m; được thi công đồng bộ với nút giao khác cốt Vĩnh Ngọc và nút giao giữa đường dẫn lên cầu Nhật Tân với đường đê sông Hồng. 
- Các tuyến đường đang xây dựng tại các khu tái định cư Vĩnh Ngọc và khu công viên nghĩa trang Xuân Canh: là các tuyến đường có mặt cắt ngang rộng 30m, 23,25m, 17,5m và 13,5m.
* Nhận xét:
            Khu vực lập quy hoạch hiện có các tuyến quốc lộ và tỉnh lộ đi qua nên việc liên hệ với trung tâm huyện khá thuận tiện, tuy nhiên thiếu hệ thống giao thông liên kết với trung tâm thành phố. Các khu vực dân cư làng xóm hiện có hệ thống đường có mặt cắt ngang nhỏ, nên lưu lượng thông qua hạn chế.
II.6.2. Chuẩn bị kỹ thuật:
* Hiện trạng nền:
- Khu đất lập quy hoạch nằm ở vùng phía Nam sông Thiếp - sông Hoàng Giang (thuộc hệ thống sông Ngũ huyện Khê), có địa hình khá bằng phẳng, hướng dốc chủ yếu về sông Ngũ Huyện Khê và tuyến mương dẫn về trạm bơm Phương Trạch
- Cao độ nền: Khu vực phía Tây có cao độ nền từ 6 - 7,5m đối với đồng ruộng, khu dân cư làng xóm có cao độ nền lớn hơn khoảng 0,5-1m; Khu vực phía Đông có cao độ nền từ 7,7m đến trên 9m. một số khu vực có cao độ thấp hơn khoảng 6,8m.
* Thủy văn:
- Khu vực nghiên cứu chịu chế độ thủy văn của sông Hồng; sông Cầu thông với sông Ngũ Huyện Khê (sông Thiếp và sông Hoàng Giang là các đoạn sông Ngũ Huyện Khê).
- Sông Hồng, sông Cầu vừa là hệ thống tiêu vừa là hệ thống cung cấp tưới nước phục vụ cho nông nghiệp.
- Hướng tiêu nước của sông Ngũ huyện Khê là tự chảy ra sông Cầu tại tỉnh Bắc Ninh. Khi mực nước sông Cầu và sông Ngũ Huyện Khê cao, khi đó khu vực thượng nguồn đập Cổ Loa sẽ tiêu nước ra sông Hồng.
- Việc điều tiết tưới tiêu thoát nước trong khu vực thông qua hệ thống cống, đập và trạm bơm trên hệ thống sông Ngũ huyện Khê. Các cống, đập này có vai trò điều tiết nước trên hệ thống, giữ nước tưới trong mùa khô, điều tiết nước trong mùa mưa.
* Hiện trạng tưới nông nghiệp:
Tưới nước phục vụ nông nghiệp trong khu vực trực tiếp thông qua sông Ngũ Huyện Khê thông qua hệ thống tưới trạm bơm Ấp Bắc - kênh Giữa (kênh cấp I) và lấy nước từ hệ thống đầm hồ hiện có.         
* Hiện trạng tiêu:
   Toàn bộ khu vực lập quy hoạch nằm trong lưu vực thoát nước ra hệ thống sông Ngũ Huyện Khê. Do vậy hướng tiêu nước chính của khu vực tự chảy vào sông Ngũ Huyện Khê và ra sông Cầu tại tỉnh Bắc Ninh. Khi mực nước sông Cầu cao, nước sẽ tiêu nước ra sông Hồng qua trạm bơm Phương Trạch công suất 7,11m3/s, Hải Bối (20m3/s) và Thường Lệ tại huyện Mê Linh. Phía Tây phân khu đô thị là tuyến mương dẫn về trạm bơm Phương Trạch (công suất 7,11m3/s) có bề rộng trung bình khoảng 12m.
* Nhận xét:
   Khu vực hiện có cơ bản đảm bảo khả năng thoát nước tự chảy và bơm qua các tram khi ngập úng.
II.6.3. Cấp nước:
Hiện nay trong phạm vi lập quy hoạch, chưa có mạng lưới cấp nước sạch của thành phố. Khu vực dân cư hiện có đang sử dụng nguồn nước từ giếng khoan, giếng khơi hoặc nước mưa.
* Nhận xét:
   Hệ thống cung cấp nước sạch chưa có, cần phải xây dựng mới.
II.6.4. Cấp điện:
* Nguồn điện: từ  trạm biến áp 110KV- E1 Đông Anh.
* Tuyến điện cao thế: cắt qua khu vực lập quy hoạch có các tuyến điện cao thế 110KV đi nổi nối trạm biến áp 110/35/22/6KV E1 Đông Anh với các trạm 220/110KV Chèm và  110KV Gia Lâm..
* Các tuyến điện trung thế: 35KV xuất tuyến từ trạm biến áp E1 Đông Anh tới cấp điện cho các phụ tải trong khu vực.
* Mạng điện hạ thế: 0,4KV chủ yếu mạng 3 pha, 4 dây đi nổi dọc theo các tuyến đường chính và đường ngõ xóm để cấp cho các phụ tải dùng điện.
* Nhận xét:
- Các tuyến điện cao thế cần đảm bảo hành lang an toàn và hạ ngầm theo quy hoạch.
II.2.5. Thoát nước bẩn, quản lý chất thải rắn và nghĩa trang
* Thoát nước thải:
- Tại các khu dân cư mới xây dựng ven theo các tuyến đường nhựa, hầu hết đều có bể tự hoại, nước thải được dẫn vào các ga thu rồi theo hệ thống cống ngầm hoặc các rãnh thoát nước chung, sau đó xả vào hệ thống tiêu thoát nước thủy lợi.
- Tại khu vực làng xóm cũ, nước thải một phần được thu gom làm phân bón, một phần thoát theo rãnh hoặc các vệt trũng ra ao, mương.
- Các khu vực nhà máy xí nghiệp chưa có trạm xử lý nước thải riêng. Hiện nay, nước thải được thu gom vào các ga thu, sau đó được xử lý cục bộ tại chỗ trước khi xả vào hệ thống thoát nước chung.
* Vệ sinh môi trường:
- Chất thải rắn: được Xí nghiệp Môi trường Đô thị Đông Anh thu gom, vận chuyển về khu liên hợp xử lý chất thải Nam Sơn.
- Nghĩa trang: các xã đều có nghĩa trang riêng không tập trung. Hiện đang tiếp nhận hung, cát táng cho dân địa phương.
* Nhận xét:
- Hệ thống thoát nước chung không đảm bảo vệ sinh môi trường.
- Chất thải rắn sinh hoạt chưa được thu gom và vận chuyển triệt để.
- Các nghĩa trang tồn tại lâu đời, vẫn tiếp nhận hung táng gây ô nhiễm môi trường.
            * Lưu ý:
- Trong khu vực nghiên cứu hiện có tuyến ống dẫn dầu (đi ngầm) do quân đội đang quản lý. Vị trí, hướng tuyến dầu do Tổng kho K190 cung cấp (17/4/2012), được vẽ trực tiếp tại bản đồ nền tỷ lệ 1/5000, nên độ chính xác còn hạn chế; Vị trí, hướng tuyến dầu cụ thể sẽ được xác định trong giai đoạn sau.
II.7. Các đồ án quy hoạch, dự án chuẩn bị đầu tư có liên quan:
      II.7.1. Đánh giá thực hiện quy hoạch chung:
          * Giai đoạn trước 26/7/2011 (trước thời điểm QHCHN2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt). Trong ranh giới nghiên cứu, phát triển đô thị được thực hiện theo  Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 (Quy hoạch 108);  Quy hoạch chi tiết huyện Đông Anh. Sau 10 năm thực hiện, một số quy hoạch chi tiết đã được nghiên cứu và triển khai đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, tỷ lệ các dự án được triển khai thực tế chỉ đạt khoảng 5-10%.   
          * Giai đoạn từ 26/7/2011 đến nay: Đến nay các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch phân khu đang được nghiên cứu triển khai như: Giao thông; cấp điện; cấp nước; nghĩa trang; chất thải; giáo dục… trong đó quy hoạch cấp điện đã được phê duyệt.
      II.7.2. Quy hoạch, dự án có liên quan:
Hiện có 9 đồ án quy hoạch, dự án đã và đang được nghiên cứu triển khai hoặc đã có chủ trương đầu tư. Bao gồm 03 đồ án, dự án lớn được duyệt, còn lại là quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt và các nhiệm vụ quy hoạch đang nghiên cứu, chủ trương giới thiệu địa điểm.
      II.7.3. Đánh giá, phân loại các quy hoạch, dự án có liên quan:
- Các đồ án hoạch chi tiết đã được phê duyệt phù hợp với định hướng QHCHN2030, cơ bản sẽ được cập nhật.
- Các đồ án đã được phê duyệt, chưa phù hợp với định hướng QHCHN2030, sẽ được điều chỉnh cục bộ.
- Các đồ án mới có chủ trương, đã đang lập nhiệm vụ quy hoạch sẽ nghiên cứu thực hiện tiếp phù hợp theo quy hoạch phân khu.
II.8. Đánh giá chung:
II.8.1. Đánh giá quỹ đất xây dựng
Bảng đánh giá khai thác đất đai xây dựng

Khu vực	Diện tích (ha)	Tỷ lệ (%)
Khu vực đất thuận lợi cho khai thác xây dựng	480,92	69,82
Khu vực đất thuận lợi có mức độ cho khai thác xây dựng	56,99	8,27
Khu vực cải tạo, chỉnh trang	150,95	21,91
Tổng cộng	688,86	100.00

 
II.8.2. Đánh giá chung hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đầy đủ, lạc hậu, còn gây ô nhiễm môi trường và chịu ảnh hưởng của phễu bay sân bay Nội Bài và hành lang bảo vệ đê sông Hồng và các tuyến điện cao thế.
II.8.3. Đánh giá tổng hợp:
a)     Thuận lợi :
Có vị trí địa lý, địa hình, cảnh quan môi trường thuận lợi:
- Nằm ở phía Bắc của trung tâm Hà Nội kết nối với sân bay quốc tế Nội Bài. Tiếp giáp với khu cây xanh sông Hồng, sông Thiếp, đầm Vân Trì, khi di tích Cổ Loa có môi trường cảnh quan thuận lợi
- Nằm ở khu vực có các tuyến đường giao thông quan trọng đi qua : đường Quốc lộ 3, Quốc lộ 5 kéo dài; đường cầu Nhật Tân- sân bay Nội Bài.
- Địa hình bằng phẳng, qũy đất lớn, thuận lợi để phát triển và mở rộng đô thị. Tiếp giáp một số khu công nghiệp góp phần tạo việc làm và phát triển kinh tế.
b)     Khó khăn :
- Thiếu các liên kết về giao thông với trung tâm Hà Nội,
- Thiếu cơ sở hạ tầng xã hội, thiếu chiến lược phát triển bền vững.
- Chưa khai thác hết nguồn lực đầu tư. Lực lượng lao động hạn chế về chất lượng, chủ yếu là lao động nông nghiệp, công nghiệp trình độ chưa cao
- Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật thiếu thốn.
 - Phải giải quyết đồng bộ các vấn đề kinh tế xã hội, môi trường đối với các khu dân cư hiện hữu
c)     Cơ hội :
Sông Hồng, Đầm Vân Trì, sông Thiếp tạo điều kiện phát triển vành đai xanh, nêm xanh và phát triển đô thị bền vững, sinh thái.
- Là vùng đô thị phát triển mạnh mẽ đối trọng với đô thị lõi trung tâm về phía Bắc. Hiện nay một loạt dự án đầu tư xây dựng hạ tầng đã được UBND Thành phố Hà Nội triển khai như: cầu Nhật Tân, đường cầu Nhật Tân - sân bay Nội Bài, Quốc lộ 5 kéo dài sẽ tạo điều kiện để khu vực này phát triển mạnh mẽ.
- Nằm trên trục không gian cảnh quan và trục phát triển kinh tế tài chính thương mại nối kết khu vực sông Hồng, đô thị trung tâm với khu cảng hàng không Nội Bài.
d)     Thách thức :
- Vị trí nằm kề cận sông Hồng, sông Cà lồ, sông Thiếp trong khu vực chịu tác động của và có khả năng bị đe dọa bởi nước lũ.
- Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng có thể hủy hoại môi trường tự nhiên, ảnh hưởng đến cuộc sống, việc làm của bộ phận dân cư nông thôn.
 
III. CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN.
III.1. Chỉ tiêu sử dụng đất, công trình:

	Đất xây dựng đô thị khoảng:	79,18	m2 đất/người
	Trong đó:
*	Đất dân dụng đô thị:	78,60	m2 đất/người
	Bao gồm:
-	Đất công trình công cộng TP, khu ở:	13,80	m2 đất/người
-	Đất trường THPT, dạy nghề	1,03	m2 đất/người
-	Đất cây xanh, TDTT TP, khu ở :	11,47	m2 đất/người
-	Đất giao thông (đến đường khu vực):	22,48	m2 đất/người
-	Đất đơn vị ở:	29,81	m2 đất/người

III.2. Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:
            a) Giao thông:

+ Mật độ mạng lưới đường cấp khu vực:	6,74	km/km2
+ Chỉ tiêu bãi đỗ xe công cộng	4,00	% DT đất đơn vị ở

(tương đương 1,19m2/người, chủ yếu phục vụ khách vãng lai, tạm thời, vị trí xác định trên bản vẽ, quy mô của từng bãi đỗ xe xác định giai đoạn sau).
+ Bãi đỗ xe phục vụ cho bản thân công trình: phải tự đảm bảo nhu cầu của từng công trình và tuân thủ tiêu chuẩn, QCXDVN (cụ thể sẽ được xác định giai đoạn sau)
            b) Diện tích hồ điều hòa:                                                  

Tổng diện tích hồ điều hòa:	5	% DT đất XD đô thị
Trong đó:
+ Nằm trong đất CX, TDTT TP, khu ở (21ha):	3,1	% DT đất XD đô thị
+ Phân tán trong cây xanh ĐVO và và hồ điều hòa đầu mối trên hệ thống sông Ngũ huyện Khê (Đầm Vân Trì, sông Thiếp…)	>1,9	% DT đất XD đô thị

   c) Cấp nước:

+ Sinh hoạt:	180	l/người/ngày đêm
+ Công trình công cộng thành phố, khu ở, trường đạo tạo, viện nghiên cứu, trường THPT:	40	m3/ha/ ngày đêm
+ Công trình công cộng đơn vị ở, trường mầm non:	15	% nước sinh hoạt
+ Đất khu, cụm công nghiệp tập trung:	40	m3/ha/ ngày đêm
+ Đất cây xanh, TDTT thành phố, khu vực:	30	m3/ha/ ngày đêm
+ Phục vụ cho tưới rửa đường thành phố, khu vực:	5	m3/ha/ ngày đêm
+ Đất công trình đầu mối HTKT	30	m3/ha/ ngày đêm
+ Đất an ninh quốc phòng	30	m3/ha/ ngày đêm
+ Nước dự phòng, rò rỉ	20	% tổng công suất

            d) Cấp điện:

+ Sinh hoạt:	0,8	KW/người
+ Đất công cộng dịch vụ thương mại thành phố:	450	KW/ha
+ Đất cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo..:	450	KW/ha
+ Phục vụ cho công cộng, trường học, nhà trẻ, cây xanh,  đường giao thông … trong khu ở, đơn vị ở:	25	% điện sinh hoạt
+ Đất khu, cụm công nghiệp tập trung:	200	KW/ha
+ Đất công trình đầu mối HTKT:	200	KW/ha
+ Đất an ninh quốc phòng:	200	KW/ha
+ Đất cây xanh thành phố:	10	KW/ha
+ Giao thông đối ngoại, đường cấp đô thị và khu vực:	12	KW/ha

            e) Thông tin liên lạc:
     * Thuê bao điện thoại cố định:

+ Thuê bao sinh hoạt:	2	người/1thuê bao
+ Thuê bao công cộng thành phố. Cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo:	150	thuê bao/ha
+ Thuê bao công trình công cộng, cây xanh, trường học, đường giao thông … trong khu ở, đơn vị ở:	25	% sinh hoạt
+ Thuê bao công nghiệp:	25	thuê bao/ha
+ Thuê bao công trình đầu mối HTKT:	15	thuê bao/C.trình
+ Thuê bao an ninh quốc phòng	25	thuê bao/ha
+ Thuê bao cây xanh thành phố	10	thuê bao /ha

            e) Thoát nước thải:
- Thoát nước thải lấy bằng tiêu chuẩn cấp nước, cụ thể:

+ Sinh hoạt:	180	l/người/ngày đêm
+ Công cộng, dịch vụ, thương mại TP, khu vực:	40	m3/ha/ ngày đêm
+ Phục vụ cho công cộng, dịch vụ... đơn vị ở:	15	% nước sinh hoạt
+ Đất khu, cụm công nghiệp tập trung:	40	m3/ha/ ngày đêm
+ Đất công trình đầu mối HTKT	30	m3/ha/ ngày đêm
+ Đất an ninh quốc phòng	30	m3/ha/ ngày đêm

            f)  Quản lý chất thải rắn:

+ Tiêu chuẩn thải chất thải rắn sinh hoạt:	1,3	kg/người/ngày
+ Tiêu chuẩn tính toán chất thải rắn công nghiệp:	0,2	tấn/ha/ ngày
+ Hệ số tính đến CTR công cộng và khách vãng lai K =	1,2
+ Tỷ trọng chất thải rắn sinh hoạt:	0,43	tấn/m3

 
 
IV. BỐ CỤC QUY HOẠCH KIẾN TRÚC.
IV.1. Tính chất, chức năng và ý tưởng chủ đạo
a)  Tính chất và chức năng phân khu
- Là một phần đô thị trung tâm trong chuỗi các đô thị phía Bắc sông Hồng,
- Là khu vực Đô thị phát triển mới của Thành phố trung tâm kết hợp cải tạo chỉnh trang đồng bộ các cơ sở hạ tầng đô thị.
- Là Trung tâm thương mại, giao dịch quốc tế, tài chính, dịch vụ cấp đô thị, trung tâm, văn hóa, y tế khu vực.
- Khu làng xóm đô thị, khu nhà ở mới chất lượng cao.
- Đầu mối hạ tầng kỹ thuật, đầu mối giao thông quốc gia và thành phố.
b)   Ý tưởng chủ đạo:
- Hình thành trung tâm mới của Thủ đô Hà Nội khu vực phía Bắc sông Hồng về: tài chính, thương mại, dịch vụ, giao dịch quốc tế, văn hóa, đẳng cấp trong khu vực và trên thế giới.
- Tạo dựng hình ảnh đô thị hiện đại, văn minh, chất lượng cao phía Bắc sông Hồng: Phát triển các khu đô thị mới đồng bộ hiện đại gắn với cải tạo, chỉnh trang, xây dựng lại các khu ở hiện có, tạo dựng một phân khu đô thị hoàn chỉnh, đáp ứng các nhu cầu hạ tầng xã hội và nhà ở chất lượng cao.
- Tổ chức không gian cảnh quan cao tầng, trung tầng và thấp tầng hài hòa, đảm bảo chiều cao công trình phù hợp quy định. Hình thành các trục đô thị, trục cảnh quan và các không gian điểm nhấn trọng tâm, đảm bảo sự liên kết hài hòa với không gian xung quanh. 
IV.2. Cơ cấu tổ chức không gian:
a)     Khái quát khu vực nghiên cứu cơ cấu:
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phía Bắc và Đông Bắc là: tuyến quốc lộ 5 kéo dài, nêm xanh Cổ Loa - đầm Vân Trì và khu di tích Cổ Loa.
+ Phía Đông và Đông Nam là nêm xanh (trục không gian Hồ Tây - Cổ Loa).
+ Phía Nam và Tây Nam là đê sông Hồng (hiện nay).
- Diện tích:                               688,86ha
- Quy mô dân số thuộc phân khu đô thị N8 khoảng:            87.000 người
( đã được cân đối và tính toán phù hợp với tổng thể khu vực phía Bắc sông Hồng)
b)     Nguyên tắc nghiên cứu cơ cấu quy hoạch:
- Tuân thủ Định hướng QHCHN2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
- Quy mô dân số phù hợp phân bố quy mô dân số đã được xác lập chung của khu vực phát triển đô thị phía Bắc Sông Hồng trong QHCHN2030.
- Ranh giới nghiên cứu phù hợp giới hạn phát triển đô thị đã được xác lập chung của khu đô thị Đông Anh trong QHCHN2030.
- Đề xuất cơ cấu quy hoạch phù hợp với việc chuyển đổi từ mô hình quản lý hành chính theo huyện ngoại thành sang mô hình quản lý hành chính theo quận nội thành.
- Đảm bảo các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp với Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam và QHCHN2030.
- Tuân thủ các điều kiện khống chế về hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật, an ninh quốc phòng, di tích danh thắng theo quy định...
- Bổ sung, cập nhật rà soát các dự án, đồ án liên quan, đề xuất phù hợp định hướng QHCHN2030.
- Mạng giao thông được xác định từ cấp đường thành phố, liên khu vực, khu vực, phân khu vực tới cấp đường nhánh (với mạng lưới đường 200-300m).
- Cơ cấu quy hoạch được bố trí theo nguyên tắc từ khu thành phố, khu ở, đơn vị ở.
- Cân đối quỹ đất, đảm bảo nhu cầu cho phát triển đô thị. Trong đó, chú trọng giải quyết các nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội của địa phương. Hạn chế di dân giải phóng mặt bằng, phù hợp với định hướng chung.           
- Đối với các khu vực cải tạo, chỉnh trang (trong các khu vực đất làng xóm) hình thành các đơn vị ở độc lập, hoàn chỉnh đồng bộ và ưu tiên dành quỹ đất cho các nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của địa phương.
- Tuân thủ các yêu cầu khống chế trong phân khu đô thị N8 của QHCHN2030 về các khung không gian các khu chức năng, trung tâm, khu ở.
+ Khuyến khích:
Khuyến khích phát triển các trung tâm đa chức năng mật độ cao ở các đầu mối giao thông chính.
Bảo tồn các khu vực làng xóm truyền thống, các công trình di tích lịch sử văn hóa, công trình tôn giáo tín ngưỡng
Bổ sung dịch vụ công cộng đô thị; Ưu tiên phát triển hạ tầng xã hội cho khu vực.
Tạo lập không gian xanh trong khu đô thị, Khu công viên cây xanh, TDTT kết hợp du lịch sinh thái kết nối với hệ thống cây xanh, hành lang xanh thành phố.
Kết nối hạ tầng kỹ thuật, đầu mối giao thông quốc gia và thành phố:
+ Nghiêm cấm:
Xây dựng lấn chiếm không gian, lấn chiếm hành lang xanh, phá vỡ cảnh quan, các điểm di tích lịch sử văn hóa, công trình tôn giáo tín ngưỡng
+ Khai thác hiệu quả không gian, kiến trúc cảnh quan:
Khai thác môi trường tự nhiên: Sông Hồng, sông Thiếp, đầm Vân Trì và hệ thống mương, hồ ao.
Tổ chức công cộng cấp khu vực và đô thị dọc trục Nhật Tân – Nội Bài và Quốc lộ 5 kéo dài: trung tâm thương mại, hành tài chính tầm cỡ khu vực Châu Á và ASEAN.
Tổ chức mô hình khu ở đô thị hiện đại, tạo dựng không gian cho phía Bắc sông Hồng
+ Kết nối hạ tầng kỹ thuật:
Kết nối giao thông (trục không gian) với giao thông khu vực.
Kết nối hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, thoát nước thải đồng bộ chung khu vực.
+ Tổ chức không gian:
Phân bố khu vực nghiên cứu thành các khu vực trên cơ sở ranh giới nghiên cứu với các không gian cảnh quan tự nhiên hoặc các tuyến đường giao thông chính đô thị. Hình thành trung tâm cấp đô thị, khu vực và các khu ở hoặc đơn vị ở độc lập.
Tại các khu ở hình thành các đơn vị ở, với hạt nhân khu ở là khu công viên, vườn hoa cây xanh, trung tâm thương mại dịch vụ và trường trung học phổ thông.
Các đơn vị ở tổ chức các nhóm ở, với hạt nhân đơn vị ở là khu cây xanh, vườn hoa, công cồng đơn vị ở và cụm trường tiểu học, trung học cơ sở.
Theo đó hình thành hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật: trạm cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải, bến bãi đỗ xe.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được tính toán xác định nhu cầu diện tích các loại đất từng cấp phục vụ theo quy mô dân số, tổ chức phân bố đảm bảo quy mô, tính chất sử dụng và bán kính phục vụ theo từng cấp: đô thị, khu ở, đơn vị ở. Đảm bảo cân đối các chỉ tiêu đất đai trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch phân khu cũng như các nhu cầu về công cộng cấp khu ở, trường trung học phổ thông đối với một phần dân số trong khu không gian xanh lân cận và khu vực ngoài bãi sông Hồng.
IV.2.3. Đánh giá lựa chọn phương án:
Phân khu đô thị được nghiên cứu 02 phương án cơ cấu quy hoạch, trong đó phân tích các ưu nhược điểm cụ thể về cấu trúc đô thị, phân bố chức năng sử dụng đất… của từng phương án. Phương án chọn đã được Hội đồng Thẩm định Thành phố, UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận và tiếp tục được cụ thể hóa trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất.
IV.3. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
IV.3.1. Quy hoạch sử dụng đất:
a)     Quy hoạch sử dụng đất:
- Phân khu đô thị được chia thành các khu, với các ô quy hoạch (được giới hạn bởi các tuyến đường chính khu vực trở lên, trong đó có 07 đơn vị ở và 01 nhóm ở độc lập) và đường giao thông để kiểm soát phát triển. Các chỉ tiêu tính toán quy hoạch kiến trúc cũng được xác định đến các ô quy hoạch
- Trong ô quy hoạch gồm các lô đất chức năng đô thị; Vị trí và ranh giới các lô đất trên bản vẽ được xác định sơ bộ làm cơ sở nghiên cứu quy hoạch chi tiết. Ranh giới, quy mô và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các lô đất xây dựng sẽ được xác định cụ thể ở bước sau khi lập quy hoạch tỷ lệ lớn hơn (trên cơ sở quỹ đất cụ thể tại khu vực), đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các chỉ tiêu cơ bản đối với ô quy hoạch đã được xác định tại đồ án Quy hoạch phân khu này.
- Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng ô quy hoạch được xác lập tại bản vẽ là các chỉ tiêu của đơn vị ở nhằm kiểm soát phát triển chung. Trong quá trình triển khai lập quy hoạch hoặc dự án ở giai đoạn sau, có thể được xem xét điều chỉnh , áp dụng các tiêu chuẩn của nước ngoài và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định.
- Đối với các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư được cấp thẩm quyền phê duyệt và đã hoặc đang triển khai đầu tư xây dựng, thì tiếp tục triển khai thực hiện theo các nội dung đã được phê duyệt.
- Đối với các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư đã được cấp thẩm quyền phê duyệt mà chưa thực hiện đầu tư xây dựng hoặc đang triển khai các thủ tục lập dự án đầu tư, cần được kiểm tra, rà soát, đối chiếu với quy họach phân khu này được phê duyệt; trường hợp có sự thay về về chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thì cần báo cáo cấp thẩm quyền xem xét quyết định. Các nội dung đề xuất điều chỉnh quy hoạch hoặc dự án đầu tư (nếu có) phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với các chỉ tiêu khung của ô quy hoạch đã được xác định tại đồ án quy hoạch phân khu này được duyệt; tuân thủ quy định tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các tiêu chuẩn thiết kế liên quan.
- Đối với đất nhóm nhà ở xây dựng mới được nghiên cứu xây dựng đồng bộ hiện đại đảm bảo các yêu cầu về kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật theo hướng chất lượng cao; tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, kết nối hài hòa với khu vực ở hiện có, ưu tiên, chọn lọc khai thác các hình thức kiến trúc truyền thống, gìn giữ giá trị văn hóa đặc trưng. Nhà ở được phát triển theo hướng đa dạng với nhiều loại hình nhà ở (chung cư, liền kế, biệt thự, nhà vườn…) phù hợp với đặc trưng phát triển đô thị tại từng khu vực. Đối với phần đất ở xây dựng mới, trong quá trình triển khai giai đoạn sau cần nghiên cứu, ưu tiên bố trí quỹ đất để giải quyết nhà ở cho địa phương và thành phố theo thứ tự ưu tiên sau: quỹ đất tái định cư, giãn dân, di dân giải phóng mặt bằng trong  khu vực và đô thị; nhà ở xã hội; nhà ở thương mại. Các khu vực giáp ranh với đất làng xóm hiện có, ưu tiên bố trí các công trình hạ tầng xã hội; hạ tầng kỹ thuật (trường mầm non, vườn hoa, sân chơi, bãi đỗ xe, điểm tập kết rác…) và các dự án phục vụ phát triển kinh tế xã hội tại địa phương, làm không gian chuyển tiếp giữa khu dân cư mới và cũ, đảm bảo phát triển hài hòa, bền vững của khu vực nông thôn trong quá trình đô thị hóa.
- Đối với khu vực nằm trong ranh giới đang nghiên cứu lập Quy hoạch chi tiết xây dựng hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, tỷ lệ 1/500 (đã được UBND Thành phố phê duyệt Nhiệm vụ tại Quyết định số 4355/QĐ-UBND ngày 16/9/2011): Vị trí, quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất xác lập trong quy hoạch phân khu chỉ có tính chất định hướng và làm cơ sở cho việc triển khai nghiên cứu đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (trong quá trình nghiên cứu quy hoạch ở tỷ lệ 1/500 có thể xem xét, điều chỉnh nhằm đảm bảo mục tiêu chung của tuyến đường. Các nội dung điều chỉnh, thay đổi trên tuyến đường  được đề xuất ở tỷ lệ 1/500 sẽ là bước cụ thể hóa đồ án qui hoạch phân khu, không phải làm thủ tục điều chỉnh). Vị trí, quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể sẽ được xác định theo Quy hoạch chi tiết xây dựng hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, tỷ lệ 1/500 được duyệt.
- Đối với tuyến ống dẫn dầu đi ngầm hiện có do quân đội đang quản lý đề xuất thực hiện trên nguyên tắc sau:
+ Theo sơ đồ tuyến ống dẫn dầu đi qua phạm vi nghiên cứu do Tổng kho K190 cung cấp (17/4/2012), được vẽ trực tiếp tại bản đồ nền tỷ lệ 1/5000 nên độ chính xác còn hạn chế; Vị trí, hướng tuyến dầu hiện có sẽ được xác định cụ thể trong bước lập quy hoạch ở tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500.
+ Trong giai đoạn trước mắt khi triển khai các dự án đầu tư xây dựng tại các khu vực có liên quan tới tuyến dầu hiện có, chủ đầu tư cần liên hệ với cơ quan chuyên ngành của Bộ Quốc phòng để được khảo sát, lập hồ sơ  xác định vị trí cụ thể tuyến dầu; đồng thời phải có phương án thiết kế, biện pháp thi công công trình (có liên quan đến tuyến dầu) để đảm bảo khoảng cách an toàn, an ninh quốc phòng theo quy định, được cơ quan quản lý tuyến dầu chấp thuận. Trước khi tiến hành thi công xây dựng trong khu vực liên quan đến tuyến dầu, phải xây dựng phương án phòng cháy, chữa cháy được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Về lâu dài, trên cơ sở định hướng tại đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đề xuất di chuyển và quy hoạch lại tuyến dầu, đồng thời cần áp dụng tối đa các giải pháp kỹ thuật tăng cường để đáp ứng yêu cầu quốc phòng và đảm bảo khoảng cách an toàn đối với tuyến dầu và tiết kiệm đất.
- Đối với đất công nghiệp kho tàng hiện có không phù hợp với quy hoạch phân khu này, từng bước di dời đến khu vực tập trung theo chủ trương di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi khu vực đô thị . Quỹ đất sau khi di dời được thực hiện theo các chức năng quy hoạch  được duyệt.
- Đối với đất an ninh quốc phòng sẽ được thực hiện theo dự án riêng do cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.
- Đối với đất công trình di tích, tôn giáo, danh lam thắng cảnh đã hoặc chưa được xếp hạng, quy mô diện tích và hành lang bảo vệ sẽ được xác định chính xác ở tỉ lệ 1/500 trên cơ sở quyết định hoặc ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước liên quan. Việc lập dự án, cải tạo, xây dựng phải tuân thủ theo luật định và được cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với các nghĩa trang, nghĩa địa và mộ hiện có không phù hợp quy hoạch, được di dời quy tập mộ đến khu vực nghĩa trang tập chung của thành phố:
+ Trong giai đoạn trước mắt, khi Thành phố chưa có quỹ đất để quy tập mộ. Các ngôi mộ hiện có được tập kết về các nghĩa trang tập trung hiện có (trong quy hoạch được xác định là đất cây xanh TDTT). Các nghĩa trang này phải được tổ chức lại thành khu khang trang, sạch sẽ, tiết kiệm đất và phải có hành lang cây xanh cách ly, hệ thống xử lý kỹ thuật đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường (tuyệt đối không được hung táng mới).
+ Về lâu dài, khi Thành phố có quĩ đất dành cho các khu nghĩa trang tập trung của Thành phố, phần đất này được sử dụng làm đất cây xanh, thể dục thể thao theo quy hoạch.
- Đối với các tuyến đường quy hoạch (từ đường khu vực trở xuống) đi qua khu dân cư hiện có hiện có, sẽ được xác định cụ thể ở giai đoạn quy hoạch ở tỷ lệ lớn hơn, phù hợp với điều kiện hiện trạng.
- Trong ranh giới nghiên cứu hiện có các tuyến cống, mương phục vụ tưới tiêu thoát nước phục vụ chung cho khu vực Bắc sông Hồng... khi lập dự án đầu tư xây dựng cần đảm bảo hoạt động bình thường của hệ thống tưới tiêu thoát này.
- Hành lang bảo vệ hoặc cách ly các công trình di tích, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, đê điều được xác định cụ thể tại quy hoạch ở tỷ lệ lớn hơn, tuân thủ tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng Việt Nam. 
- Các số liệu, hồ sơ về: hiện trạng quy mô dân số; quy mô diện tích và chức năng sử dụng đất; vị trí hướng tuyến ống dẫn dầu; các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư, quy hoạch mặt bằng... được thu thập năm 2011 bổ sung năm 2012 (do chính quyền địa phương, Sở QHKT TP Hà Nội và các cơ quan đơn vị có liên cung cấp), và bổ sung vào bản vẽ này bằng biện pháp đo vẽ thủ công nên độ chính xác có hạn chế, cụ thể sẽ được xác định trong quá trình lập quy hoạch ở tỷ lệ lớn hơn.
 
 
TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CƠ BẢN

TT	Hạng mục	Diện tích	Chỉ tiêu	Tỷ lệ
		ha	m2/người	%
1	ĐẤT DÂN DỤNG	683,79	78,60	99,26
1.1	ĐẤT CÔNG CỘNG THÀNH PHỐ	113,08	13,00	16,42
1.2	ĐẤT CÂY XANH, TDTT THÀNH PHỐ *	73,66	8,47	10,69
1.3	GIAO THÔNG THÀNH PHỐ (Đường, quảng trường, nhà ga, bến, bãi đỗ xe)	104,01	11,96	15,10
1,4	ĐẤT KHU Ở	393,04	45,18	57,06
1.4.1	ĐẤT CÔNG CỘNG KHU Ở	6,98	0,80	1,01
1.4.2	ĐẤT TRƯỜNG TRUNG HỌC PHỔ THÔNG	9,00	1,03	1,31
1.4.3	ĐẤT CÂY XANH, TDTT KHU Ở*	26,09	3,00	3,79
1.4.4	GIAO THÔNG KHU Ở (Đường phố, điểm đỗ - dừng xe và bãi đỗ xe khu ở)	91,60	10,53	13,30
1.4.5	ĐẤT ĐƠN VỊ Ở	259,37	29,81	37,65
2	CÁC LOẠI ĐẤT KHÁC TRONG PHẠM VI KHU DÂN DỤNG	1,96		0,28
2.1	ĐẤT DI TÍCH, TÔN GIÁO - TÍN NGƯỠNG	1,96		0,28
3	ĐẤT XÂY DỰNG NGOÀI PHẠM VI KHU DÂN DỤNG	3,11		0,45
3.1	ĐẤT AN NINH, QUỐC PHÒNG	0,42		0,06
3.2	ĐẤT ĐẦU MỐI HẠ TẦNG KỸ THUẬT	2,69		0,39
	TỔNG DIỆN TÍCH	688.86	79.18	100.00

 
Chú thích:  ^(*) Bao gồm cả hồ điều hòa.         
 
 
 
 
‘              TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT ĐẤT ĐƠN VỊ Ở

TT	Hạng mục	Diện tích	Chỉ tiêu	Tỷ lệ
		ha	m2/người	%
	TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT NGHIÊN CỨU	688,86	79,18	100,00
1.4.5	ĐẤT ĐƠN VỊ Ở	259,37	29,81	37,65
1.4.5.1	ĐẤT CÔNG CỘNG ĐƠN VỊ Ở (Phục vụ thường xuyên: Thương nghiệp, văn hóa, y tế, hành chính cấp ĐVO)	9,80	1,13	1,42
1.4.5.2	ĐẤT CÂY XANH (sân chơi - vườn dạo, sân luyện tập)	17,40	2,00	2,53
1.4.5.3	ĐẤT TRƯỜNG TIỂU HỌC, TRƯỜNG TRUNG HỌC CƠ SỞ	17,90	2,06	2,60
1.4.5.4	ĐẤT TRƯỜNG MẦM NON	9,00	1,03	1,31
1.4.5.5	ĐẤT NHÓM NHÀ Ở	168,67	19,39	24,49
1.4.5.5.1	Đất nhóm nhà ở xây dựng mới	53,89	6,19	7,82
1.4.5.5.2	Đất nhóm nhà ở hiện có (cải tạo chỉnh trang)	114,78	13,19	16,66
1.4.5.6	ĐẤT GIAO THÔNG ĐƠN VỊ Ở	36,60	4,21	5,31
1.4.5.6.1	Đất đường đơn vị ở	26,23	3,01	3,81
1.4.5.6.2	Đất bãi đỗ xe	10,37	1,19	1,51

b)     Dân số:
      + Dự báo đến năm 2030 và đạt ngưỡng tối đa:                87.000 người
IV.3.2. Quy hoạch hệ thống hạ tầng xã hội và đô thị:
IV.3.2.1. Quy hoạch đất dân dụng:
a)     Đất công trình công cộng cấp thành phố, khu ở:
- Công trình công cộng cấp thành phố và đô thị gồm 2 khu vực chính sau:
+ Bố trí phía Tây khu vực nghiên cứu trên hệ trục của tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài là trung tâm tài chính, thương mại dịch vụ và trung tâm triển lãm văn hóa thương mại.
+ Bố trí trên hệ trục Quốc lộ 5 kéo dài là các công trình công cộng thương mại dịch vụ, y tế, giáo dục phục vụ đô thị và khu vực.
- Đất công trình công cộng cấp thành phố, khu ở bao gồm các chức năng chính: Thương mại, dịch vụ, y tế, văn hóa, hành chính quản lý đô thị và công trinh công cộng hỗn hợp khác. 
- Các công trình công cộng cấp thành phố cần tổ chức thành các trung tâm mang, trên cơ sở nhóm chức năng (thương mại, dịch vụ, y tế, văn hóa, quản lý hành chính) và kết hợp bố trí các chức năng văn phòng, nhà ở cho thuê phục vụ lưu trú thời gian ngắn…nhằm tiết kiệm đất và khai thác hiệu quả quỹ đất. Trong đất công cộng thành phố không xây dựng nhà ở ổn định lâu dài và công trình ngoài dân dụng.
- Đất công cộng khu ở được bố trí tại hạt nhân khu ở, bao gồm các trung tâm thương mại, văn hóa, công trình hỗn hợp (thương mại, văn phòng và nhà ở…) phục vụ cho người dân trong khu ở và khu vực lân cận. Đối với đất công trình mang tính chất hỗn hợp có nhà ở thuộc đất công cộng khu ở, thì quy mô nhà ở không quá 50% diện tích sàn của công trình. 
* Công trình y tế:
Trong đất công cộng thành phố, khu ở bố trí quỹ đất để xây dựng các công trình y tế nhằm phục vụ dân cư trong khu vực, bao gồm: Bệnh viện, phòng khám đa khoa, trung tâm y tế, nhà hộ sinh, trạm vệ sinh phòng dịch, nhà thuốc….
Cơ sở y tế được cải tạo và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu của người dân. Trong đó xây dựng bệnh viện phục vụ chung cho khu vực tại khu vực giao cắt Quốc lộ 3 (cũ) với Quốc lộ 5 kéo dài.
* Công trình văn hóa:
Trong đất công cộng thành phố, khu ở bố trí quỹ đất để xây dựng các công trình văn hóa phục vụ dân cư đô thị và khu vực, bao gồm: nhà văn hóa, nhà hát, nhà hòa, rạp chiếu phim, triển lãm, thư viện, câu lạc bộ…Trong đó xây dựng mới trung tâm văn hóa đa năng phục vụ cho khu vực.
* Công trình thương mại, dịch vụ:
Trong đất công cộng thành phố, khu ở bố trí quỹ đất để xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ phục vụ dân cư đô thị và khu vực, bao gồm các công trình liên quan đến hoạt động thương mại, dịch vụ như: trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng, chợ, nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ,tài chính, ngân hàng và các công trình phục vụ dịch vụ đô thị khác …
- Xây dựng mới trung tâm thương mại dịch vụ tài chính ngân hàng đa năng (trung tâm Phương Trạch) mang tầm cỡ quốc tế và khu vực ASEAN với những công trình hiện đại, đẳng cấp cao tại khu N8-1. Trong khu vực N8-1 dự kiến bố trí tổ hợp tháp tài chính cao khỏang 100 tầng, là điểm nhấn chính, quan trọng nhất của khu vực, ngoài ra có các tổ hợp công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng kết hợp nhà ở để đảm bảo sự sinh động trong trung tâm mới …. Phân bố dân cư và nhà ở trong toàn khu N8 -1 (khoảng 12900 người), chủ yếu tập trung trong ô quy hoạch VIII.1.1; một phần trong ô quy hoạch VIII.1.2 (không quá 3000 người) và cân đối cụ thể trong quy hoạch tỷ lệ lớn hơn và được thực hiện ở giai đoạn sau. Dân số trong ô quy hoạch VIII.1.2 được tính toán và sử dụng các dịch vụ hạ tầng xã hội chính trong ô quy hoạch VII.1.1
Các công trình phục vụ dịch vụ đô thị khác như: trạm sửa chữa ô tô, trạm xăng dầu, trạm cung cấp ga, khí ... được bố trí trong đất công cộng thành phố khu ở, nằm kề cận với tuyến đường khu vực trở lên thuận tiện cho phục vụ và hoạt động phòng chống cháy nổ, đảm bảo khoảng cách an toàn theo đối với các công trình khác theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
* Công trình công cộng khác:
Trong đất công cộng thành phố, khu ở bố trí quỹ đất để xây dựng các công trình công cộng khác, bao gồm các công trình trụ sở hành chính phục vụ quản lý đô thị, văn phòng hoạt động kinh tế, xã hội, công cộng hỗn hợp … Khu vực này được xây dựng cần được nghiên cứu xây dựng tập trung, hợp khối đảm bảo tiết kiệm đất.
- Đối với đất công trình mang tính chất hỗn hợp có nhà ở thuộc đất công cộng khu ở, thì quy mô nhà ở không quá 50% diện tích sàn của công trình.
b)     Đất cây xanh, TDTT thành phố, khu ở:
- Đất cây xanh, TDTT bao gồm: công viên; vườn hoa, cây xanh, mặt nước; quảng trường, đường dạo; khu vui chơi giải trí; công trình, sân bãi tập luyện TDTT; công trình thương mại, dịch vụ (quy mô nhỏ)…
- Hình thành các khu công viên cây xanh TDTT cấp đô thị và khu vực kết nối với sông Hồng, sông Thiếp, sông Hoàng Giang, đầm Vân Trì và di tích Cổ Loa, gắn với hệ thống hồ điều hòa.
- Đất cây xanh, TDTT khu ở được bố trí tại hạt nhân khu ở. Đất cây xanh, TDTT khu ở chủ yếu là cây xanh, vườn hoa, đường dạo và bố trí các hoạt động vui chơi giải trí cho các lứa tuổi.
c)     Đất giao thông thành phố và khu ở:
- Đất giao thông thành phố và khu ở bao gồm: Đường trục chính đô thị, đường chính đô thị, đường liên khu vực; Đường chính khu vực, đường khu vực; quảng trường; đường sắt đô thị và ga đường sắt đô thị; bến - bãi đỗ xe, Các trung tâm vận tải đa phương tiện, điểm trung chuyển xe buýt.…. Trong đó tuyến đường sắt đô thị và ga đường sắt đô thị số 2 và 4 đi ngầm, vị trí các ga gắn với các trung tâm công cộng thành phố và khu ở.
- Hệ thống quảng trường được tổ chức tại các điểm giao cắt của các tuyến giao thông, trước các không gian công viên cây xanh và công trình công cộng.
- Trong khu vực xác lập bãi đỗ xe công cộng tập trung tại các đầu mối giao thông nhằm giải quyết nhu trung chuyển hành khách trên các phương tiện xe buýt, taxi…
d)     Đất trường trung học phổ thông:
- Đất trường trung học phổ thông bao gồm: trường trung học phổ thông, trường dạy nghề, hướng nghiệp, bố trí tại hạt nhân của khu ở với quy mô được xác lập là đảm bảo đủ phục vụ cho học sinh trong khu ở và khu vực lân cận.
e) Đất đơn vị ở
Các đơn vị ở với quy mô dân số từ 8000-12000 và một số nhóm nhà ở độc lập. Hạt nhân đơn vị ở là vườn hoa, cây xanh, công trình công cộng đơn vị ở và trường học.
Cụ thể các thành phần đất đơn vị ở trong phân khu đô thị như sau:
- Đất công cộng đơn vị ở là đất xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ, y tế, văn hóa, quản lý hành chính phục vụ nhu cầu thường xuyên cho dân cư trong đơn vị ở, bao gồm: Chợ, siêu thị, cửa hàng; trạm y tế; nhà văn hóa, phòng truyền thống, thư viện, bưu điện; trụ sở quản lý hành chính đơn vị ở (tương đương cấp phường)...
- Đất cây xanh đơn vị ở nhằm giải quyết các nhu cầu vui chơi, nghỉ dưỡng và thể dục thể thao cho người dân trong đơn vị ở, bao gồm: Các vườn hoa, sân bãi TDTT (như: sân thể thao cơ bản, bể bơi (nếu có), nhà tập đơn giản…) và các khu vui chơi giải trí phục vụ các lứa tuổi...
- Trường tiểu học, trung học cơ sở được bố trí tại trung tâm đơn vị ở đảm bảo quy mô và bán kính phục vụ trong đơn vị ở. Xây dựng mới kết hợp cải tạo chinh trang nâng cấp các trường tiểu học, trung học cơ sở hiện có.
- Trường mầm non bố trí tại trung tâm nhóm nhà ở đảm bảo quy mô và bán kính phục vụ trong nhóm nhà ở và được bố trí trong đất nhóm nhà ở..
- Đất nhóm nhà ở bao gồm đất ở, cây xanh, dịch vụ công cộng nhóm nhà ở, trường mầm non, vườn hoa, đư­ờng nội bộ, sân chơi luyện tập TDTT, bãi đỗ xe… Trong đất ở bao gồm nhà ở chung cư, liền kế, biệt thự, nhà vườn và được phân loại như sau:
+ Đất nhóm nhà ở xây dựng mới được nghiên cứu xây dựng đồng bộ hiện đại về: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc, chất lượng sống cao mang đẳng cấp quốc tế và có tính đại diện, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, kết nối hài hòa với khu vực ở hiện có, khai thác các hình thức kiến trúc truyền thống, gìn giữ giá trị văn hóa đặc trưng. Nhà ở được phát triển đa dạng với các loại hình nhà ở chung cư, liền kế, biệt thự, nhà vườn…đảm bảo hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan xung quanh. Đối với phần đất ở xây dựng mới, trong quá trình triển khai giai đoạn sau cần nghiên cứu dành đủ quỹ đất để giải quyết nhà ở phục vụ nhu cầu theo thứ tự ưu tiên sau: quỹ đất di dân giải phóng mặt bằng trong  khu vực và đô thị; giãn dân trong khu vực (nếu có); nhà ở xã hội; nhà ở thương mại. 
+ Đất nhóm nhà ở hiện có được cải tạo chỉnh trang hoặc xây dựng lại, được bổ sung đủ hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật, kiểm soát không gian kiến trúc cảnh quan theo hướng mật độ xây dựng thấp, thấp tầng, đi đôi với bảo tồn, khai thác các kiến trúc truyền thống, gìn giữ giá trị văn hóa đặc trưng (hạn chế san lấp ao hồ). Nhà ở được phát triển đa dạng với các loại hình nhà ở chung cư, liền kế, biệt thự, nhà vườn…đảm bảo hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan xung quanh. Đối với các khu vực nhà ở hiện có nằm kề cận các tuyến đường giao thông từ đường phân khu vực trở lên hoặc các trục không gian kiến trúc cảnh quan chủ đạo của phân khu đô thị, cần được kiểm soát xây dựng đồng bộ hiện đại về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan hài hòa với khu vực ở hiện có.
- Đất giao thông đơn vị ở bao gồm đường giao thông từ đường chính khu vực trở xuống và bãi đỗ xe. Đối với mạng đường từ đường phân khu vực trở xuống mà đi qua các khu ở hiện có, có thể  được nghiên cứu điều chỉnh để phù hợp với thực tế và phải đam bảo kết nối giao thông và HTKT chung khu vực. Bãi đỗ xe trong đơn vị ở nằm trong thành phần các chức năng đất đơn vị ở, vị trí và quy mô sẽ được xác định cụ thể trong giai đoạn sau.
IV.3.2.2. Quy hoạch  đất khác trong phạm vi khu dân dụng:
a)   Đất cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo: Nhu cầu xác lập đất cơ quan, trường đào tạo sẽ được xác định trên cơ sở quỹ đất công cộng thành phố, khu ở và được cụ thể hóa ở giai đọan sau được cấp thẩm quyền phê duyệt.
b)   Đất công trình di tích, tôn giáo – tín ngưỡng: được bảo tồn tôn tạo và đảm bảo các hành lang bảo vệ theo luật định.
IV.3.2.3. Quy hoạch đất ngoài phạm vi khu dân dụng:
a)     Đất công nghiệp, kho tàng:
- Di dời các nhà mãy xí nghiệp nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cư đến khu vực công nghiệp tập trung của thành phố. Chuyển đổi quỹ đất này thành đất dân dụng, ưu tiên phát triển hạ tầng xã hội phục vụ chung khu vực.
b)   Đất an ninh, quốc phòng: được bố trí như hiện trạng với quy mô là quỹ đất còn lại sau khi mở đường theo quy hoạch, được cấp thẩm quyền phê duyệt.
c)   Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật: bao gồm đất xây dựng trạm bơm, trạm sử lý nước thải, trạm điện, trạm trung chuyển trung tâm tiếp vận, bến bãi đỗ xe đầu mối và đất hành lang cách ly tuyến dầu, tuyến điện, đường sắt, mương và hành lang bảo vệ.
IV.4. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan.
IV.4.1. Bố cục không gian kiến trúc toàn phân khu:
Phát triển đô thị dựa vào cảnh quan thiên nhiên hiện có, bao gồm hệ thống mặt nước, sông đầm hồ hiện có, tạo sự kết nối không gian xanh giữa khu vực vành đai xanh – nêm xanh sông Hồng, sông Thiếp, sông Hoàng Giang, đầm Vân Trì, di tích Cổ Loa.
Cấu trúc không gian đô thị được tổ chức theo các tuyến trục lõi trung tâm, đường ngang vuông góc với các tuyến giao thông chính đô thị.
Không gian đô thị được xác lập chủ yếu là công trình thấp tầng và trung tầng; cao ở lõi phân khu đô thị và dốc dần ra xung quanh và các không gian mở.
Các công trình điểm nhấn trên các hệ trục chính bằng các không gian cao tầng hoặc thấp tầng quy mô lớn, các công trình thấp tầng gắn với không gian cây xanh mặt nước. chuyển tiếp giữa không gian cao tầng và thấp tầng là không gian trung tầng:
- Khu vực cao tầng chủ yếu tập trung tại trung tâm tài chính, thương mại dịch vụ Phương Trạch, với tổ hợp công trình tài chính (cao khoảng 100 tầng); dọc hai bên tuyến đường Quốc lộ 5 kéo dài là các công trình cao 12-45 tầng.
- Không gian trung tầng (5-9 tầng) là lớp kề cận không gian thấp tầng và không gian cây xanh mở trong phân khu đô thị.
- Tổ chức các không gian thấp tầng (3-5 tầng) dọc không gian cây xanh Đầm Vân Trì, di tích Cổ Loa.
Không gian trong các khu ở, đơn vị ở được tổ chức theo cấu trúc trục lõi trung tâm tạo được sự hài hòa giữa các công trình thương mại cao tầng, chung cư cao tầng với khu nhà ở sinh thái thấp tầng, làng xóm cũ và các công trình hạ tầng xã hội khác.
Đối với các công trình làng xóm cũ cải tạo theo hướng tăng cường hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, cây xanh hạ tầng xã hội, giữ được cấu trúc làng xóm cũ: mật độ xây dựng thấp, nhiều sân vườn, hình thức công trình kiến trúc truyền thống.
 IV.4.2. Khu vực trọng tâm, các tuyến, điểm nhấn và điểm nhìn quan trọng
a)   Khu vực trọng tâm: Khu vực trọng tâm của phân khu đô thị là khu trung tâm tài chính thương mại và trung tâm triển lãm văn hóa thương mại phía Tây tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài; các công trình dọc tuyến đường Quốc lộ 5 kéo dài, trên đó là khu vực giao cắt với Quốc lộ 3 hiện nay.
b)   Các tuyến quan trọng: là tuyến đường Nhật Tân – Nội Bài; Quốc lộ 5 kéo dài; 02 tuyến trục nối kết từ sông Hồng đến đầm Vân Trì và từ Sông Hồng đến khu di tích Cổ Loa.
c)   Các điểm nhấn: là trung tâm tài chính thương mại nằm phía Tây tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài và trên Quốc lộ 5 kéo dài là các không gian xung quanh điểm giao cắt với Quốc lộ 3.
a)     Điểm nhìn quan trọng: là các hướng trên tuyến đường Nhật Tân – Nội Bài, hướng từ sân bay Quốc tế Nội Bài về trung tâm thành phố và ngược lại; Trên Quốc lộ 5 kéo dài; sông Hồng, sông Thiếp - đầm Vân Trì
 
V. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
V.1. Đánh giá đặc trưng về môi trường và cảnh quan kiến trúc:
Khu vực nghiên cứu nằm kề cận với sông Hồng, sông Thiếp - đầm Vân Trì là không gian cảnh quan thiên nhiên có giá trị.
V.2. Các nguyên tắc, yêu cầu chung thiết kế đô thị:
V.2.1. Các nguyên tắc chung thiết kế đô thị:
- Tuân thủ định hướng phát triển không gian QHCHN2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011.
- Đảm bảo tính thống nhất từ không gian tổng thể đô thị đến không gian cụ thể thuộc đô thị; phải có tính kế thừa kiến trúc, cảnh quan đô thị và phù hợp với điều kiện, đặc điểm tự nhiên, đồng thời tôn trọng tập quán, văn hoá địa phương; phát huy các giá trị truyền thống để gìn giữ bản sắc của từng vùng, miền trong kiến trúc, cảnh quan đô thị.
- Khai thác hợp lý cảnh quan thiên nhiên nhằm tạo ra giá trị thẩm mỹ, gắn với tiện nghi, nâng cao hiệu quả sử dụng không gian và bảo vệ môi trường đô thị.
- Tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, các chỉ tiêu khống chế đã được xác lập trong quy hoạch phân khu.
- Tuân thủ các yêu cầu, quy định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Tuân thủ quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố. 
V.2.2. Yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Bố cục quy hoạch công trình cần được nghiên cứu trên cơ sở phân tích về các điều kiện vi khí hậu của khu đất thiết kế, phải lựa chọn được giải pháp tối ưu về bố cục công trình để hạn chế tác động xấu của hướng nắng, hướng gió đối với điều kiện vi khí hậu trong công trình, hạn chế tối đa nhu cầu sử dụng năng lượng cho mục đích hạ nhiệt hoặc sưởi ấm trong công trình.
- Quy mô đất công trình tuân thủ quy định về quy mô đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Vị trí và quy mô cụ thể các chức năng sẽ được nghiên cứu trong giai đoạn sau, tuân thủ tiêu chuẩn, QCXDVN.
- Mật độ xây dựng công trình tối đa, tối thiểu phải đáp ứng theo theo quy định về đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Tùy từng chức năng sử dụng và vị trí cụ thể mật độ xây dựng công trình tối đa, tối thiểu phải tuân thủ tiêu chuẩn, QCXDVN.
- Tầng cao công trình tối đa, tối thiểu phải đáp ứng theo theo quy định về đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Tùy từng chức năng sử dụng và vị trí cụ thể, tâng cao công trình tối đa, tối thiểu phải tuân thủ tiêu chuẩn, QCXDVN.
- Chiều cao công trình phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo tính thống nhất và mối tương quan về chiều cao các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực;
- Chiều cao các tầng nhà, mái đón, mái hè phố, bậc thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc (gờ, chỉ, phào…), phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo tính thống nhất và mối tương quan về chiều cao với các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực; khuyến khích xây dựng công trình có chiều cao các tầng nhà, mái đón, mái hè phố, bậc thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc (gờ, chỉ, phào…) bằng nhau. 
- Khoảng lùi của công trình trên các đường phố chính và các ngã phố chính tuân thủ khoảng lùi tối thiểu đã được quy định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất trên các tuyến phố; khuyến khích nghiên cứu khoảng lùi lớn hơn nhằm tạo không gian quảng trường đối với các ngã phố chính.
- Hình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc, hệ thống cây xanh, mặt nước, quảng trường phải phù hợp với không gian chung và tính chất sử dụng của công trình.
- Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất không thấp hơn các quy định đã được xác lập trong tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam, khuyến khích tạo lập hệ thống cây xanh lớn hơn theo quy định và nghiên cứu xây dựng công trình theo hướng đô thị xanh.
- Độ vươn ra của các chi tiết kiến trúc như mái đón, mái hè phố, bậc thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc (gờ, chỉ, phào…) phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo tính thống nhất và mối tương quan về độ vươn ra với các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực; khuyến khích nghiên cứu xây dựng độ vươn ra của các chi tiết kiến trúc công trình bằng nhau. 
- Cổng ra vào, biển hiệu quản cáo phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo tính thống nhất và mối tương quan về kích thước (chiều cao, chiều rộng), hình thức kiến trúc với các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực; khuyến khích nghiên cứu xây dựng đảm bảo tính thống nhất bằng nhau.
- Đối với khu vực nằm trong ranh giới quy hoạch chi tiết hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài cần được nghiên cứu đảm bảo yếu tố đặc trưng, đại diện, điển hình, nhất quán về tổ chức không gian, phong cách kiến trúc, kiến trúc cảnh quan, kiến trúc công trình cũng như các chi tiết kiến trúc đô thị khác (ví dụ như sử dụng hình ảnh hoa sen làm ý tưởng cho các khu vực trên hệ trục). Trong quá trình triển khai nghiên cứu  lập quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng trong ranh giới quy hoạch chi tiết hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, khuyến khích sử dụng các tiêu chuẩn tiến tiến trên thế giới để áp dụng.
V.3. Giải pháp thiết kế đô thị phân khu:
V.3.1. Cấu trúc không gian đô thị phân khu:
Phát triển theo tuyến giao thông, cảnh quan và các khu vực, hình thành trung tâm cấp đô thị, khu vực và các khu ở hoặc đơn vị ở độc lập.
Phát triển các khu đô thị mới đồng bộ hiện đại gắn với cải tạo, chỉnh trang, xây dựng lại các khu ở hiện có, tạo dựng một phân khu đô thị hoàn chỉnh, đáp ứng các nhu cầu hạ tầng xã hội và nhà ở phục vụ khu công nghiệp.
Tổ chức không gian cảnh quan thấp tầng và trung tầng, đảm bảo chiều cao công trình phù hợp quy định về tĩnh không của sân bay Quốc tế Nội Bài. Hình thành các trục đô thị, trục cảnh quan và các không gian điểm nhấn trọng tâm, đảm bảo sự liên kết hài hòa với không gian xung quanh.
Tại các khu ở hình thành các đơn vị ở, với hạt nhân khu ở là khu công viên, vườn hoa cây xanh, trung tâm thương mại dịch vụ và trường trung học phổ thông.
Các đơn vị ở tổ chức các nhóm ở, với hạt nhân đơn vị ở là khu cây xanh, vườn hoa, công cồng đơn vị ở và cụm trường tiểu học, trung học cơ sở.
Theo đó hình thành hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật: trạm cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải, bến bãi đỗ xe.
V.3.2. Phân vùng thiết kế đô thị:
Phân vùng thiết kế đô thị trên cơ sở các khu vực dựa trên cơ sở ranh giới nghiên cứu với các không gian cảnh quan tự nhiên hoặc các tuyến đường giao thông chính đô thị đã được xác lập trong quy hoạch sử dụng đất.
Phân vùng thiết kế đô thị trong phân khu bao gồm các khu chức năng đô thị, các ô quy hoạch, trục đường chính, khu vực không gian mở, khu vực điểm nhấn.
V.3.3. Thiết kế đô thị đối với khu chức năng
a)     Công trình công cộng cấp thành phố, khu ở, đơn vị ở:
* Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
- Tuân thủ quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố đối với các công trình hành chính quản lý đô thị và hỗn hợp khác (quy định về tiêu chuẩn định mức sử dụng trụ sở làm việc tại các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp…).
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
 - Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
b)     Công trình giáo dục, dạy nghề:
* Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
- Đảm bảo giao thông đường phố tại khu vực cổng ra vào công trình được an toàn và thông suốt, không bị tắc nghẽn: có diện tích tập kết người và xe trước cổng (còn gọi là vịnh đậu xe); cổng và phần hàng rào giáp hai bên cổng lùi sâu khỏi ranh giới lô đất, tạo thành chỗ tập kết có chiều sâu tối thiểu 4m, chiều ngang tối thiểu bằng 4 lần chiều rộng của cổng.
c)     Đất cây xanh:
* Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
- Khai thác hợp lý không gian mặt nước nhằm tạo ra giá trị thẩm mỹ, gắn với tiện nghi, nâng cao hiệu quả sử dụng không gian và bảo vệ môi trường đô thị.
- Tuân thủ các yêu cầu, quy định được xác lập theo tiêu chuẩn, QCXDVN đối với các chức năng thành phần của đất cây xanh.
- Tuân thủ quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố đối với các công trình  xây dựng trong khu cây xanh...
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
        - Cây xanh trong phân khu đô thị phải được gắn kết chung với hệ thống các loại cây xanh thành một hệ thống hoàn chỉnh, liên tục.
- Bố cục cây xanh công viên, vườn hoa, cây xanh đường phố cần được nghiên cứu đảm bảo điều kiện vi khí hậu trong công trình, kết hợp hài hoà với mặt nước, với môi trường xung quanh, tổ chức thành hệ thống với nhiều dạng phong phú : tuyến, điểm, diện; Sử  dụng các quy luật trong nghệ thuật phối kết (cây với cây, cây với mặt nước…), tạo nên sự hài hoà, lại vừa có tính tương phản vừa có tính tương tự, đảm bảo tính hệ thống tự nhiên. Các loại cây trồng phải đảm bảo tuân thủ các quy định của cây trồng trong cây xanh đô thị
- Vị trí, quy mô và các chỉ tiêu các công trình xây dựng trong đất cây xanh tuân thủ quy định đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Vị trí và quy mô cụ thể các chức năng sẽ được nghiên cứu trong giai đoạn sau, tuân thủ tiêu chuẩn, QCXDVN.
d)     Đât nhóm nhà ở:
* Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
- Tuân thủ các yêu cầu, quy định được xác lập theo tiêu chuẩn, QCXDVN đối với các chức năng thành phần của đất nhóm nhà ở.
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
e)     Đât di tích, tôn giáo tín ngưỡng:
* Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
- Tuân thủ quy định Luật di sản
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
- Đảm bảo khu vực bảo vệ I, II của di tích theo Luật định;
- Việc thiết kế cải tạo xây dựng lại công trình di tích không làm thay đổi yếu tố gốc cấu thành di tích; Không làm thay đổi môi trường cảnh quan của di tích và các hành vi khác gây ảnh hưởng xấu đến di tích.
- Việc thiết kế cải tạo xây dựng lại công trình di tích được thực hiện theo Luật định và phải có ý kiến thẩm định bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc, hệ thống cây xanh, mặt nước phải phù hợp với không gian chung của di tích.
f)      Đât giao thông:
* Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh.
- Tuân thủ quy hoạch giao thông đã được xác lập trong quy hoạch phân khu.
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Tuân thủ quy hoạch giao thông và quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đã được xác lập trong phân khu đô thị.
- Đường giao thông có mặt cắt ngang gồm: phần xe chạy (dành cho ô tô, mô tô, xe máy, xe đạp), hè đường (đi bộ), lề đường, phần phân cách (phần phân cách giữa, phần phân cách ngoài), phần trồng cây, các làn xe phụ... Tuỳ theo loại đường phố và nhu cầu cấu tạo từng vị trí mà có thể có đầy đủ hoặc không có đầy đủ các bộ phận này.
- Đường ô tô, mô tô, xe máy (viết tắt là đường ô tô): dọc theo đường phố và cần được phân làn cho các loại hình giao thông. Đường ô tô có thể bố trí chung đường xe đạp song phải có dải ngăn cách hoặc vạch phân cách.
- Đường xe đạp: dọc theo đường phố từ cấp đường chính khu vực trở lên, phải bố trí đường riêng cho xe đạp và phải có dải ngăn cách hoặc vạch phân cách với đường ô-tô. Trên các loại đường khác có thể bố trí chung đường xe đạp với đường ô-tô.
- Hè đường: dành cho người đi bộ. trồng cây xanh đường phố và các tiện ích công cộng đô thị. Làn đường cho người đi bộ phải được thiết kế làn dành riêng cho những người khuyết tật nhận biết.  
- Công trình xây dựng, cây xanh và các công trình tiện ích đô thị không được làm hạn chế tầm nhìn và che khuất các biển báo hiệu, tín hiệu điều khiển giao thông.
- Quảng trường: gồm quảng trường chính, quảng trường trước các công trình công cộng, quảng trường giao thông và quảng trường trước cầu… Tổ chức giao thông khu vực quảng trường phải đảm bảo an toàn, thuận tiện và tuân thủ quy định hiện hành.
- Phải đảm bảo chiều cao tĩnh không về giới hạn khoảng cách an toàn đường bộ đối với phần không gian bên trên, theo đúng quy định hiện hành.
V.3.4. Thiết kế đô thị đối với ô quy hoạch:
* Chức năng:
Chức năng trong các ô quy hoạch được xác lập trên bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất; Tùy từng ô quy hoạch các chức năng được xác lập bao gồm đất dân dụng, dân dụng khác và ngoài dân dụng, trong đó gồm có: đất công cộng thành phố, khu ở, đơn vị ở; giáo dục, dạy nghề; cây xanh thành phố, khu ở, đơn vị ở; di tích; cơ quan viện nghiên cứu; hạ tầng kỹ thuật và giao thông các cấp. 
 * Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
V.3.5. Thiết kế đô thị đối với các trục tuyến chính, quan trọng:
* Chức năng:
- Các trục tuyến chính, quan trọng là tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài; Quốc lộ 5 kéo dài; 02 tuyến trục nối kết từ sông Hồng đến đầm Vân Trì và từ Sông Hồng đến khu di tích Cổ Loa.
- Chức năng trên các trục tuyến chính, quan trọng được xác lập trên bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất; Tùy từng trục, tuyến chính, các chức năng được xác lập bao gồm đất công cộng thành phố, khu ở, đơn vị ở; giáo dục, dạy nghề; cây xanh thành phố, khu ở, đơn vị ở; di tích; cơ quan viện nghiên cứu; hạ tầng kỹ thuật và giao thông các cấp. 
  * Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh
V.3.6. Thiết kế đô thị đối với các điểm nhấn trọng tâm:
* Chức năng:
- Điểm nhấn quan trọng là là trung tâm tài chính thương mại nằm phía Tây tuyến đường Nhật Tân – Nội Bài; trên Quốc lộ 5 kéo dài.
- Chức năng khu vực trọng tâm chủ yếu là công trình công cộng thành phố, khu ở. 
* Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh.
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh.
V.3.7. Thiết kế đô thị đối với các không gian mở:
* Chức năng:
- Các không gian mở: kết nối với sông Hồng, Thiếp - Đầm Vân Trì, Khu di tích Cổ Loa và hệ thống công viên, cây xanh mặt nước chính của phân khu đô thị.
- Chức năng trong khu vực bao gồm: công viên; vườn hoa, cây xanh, mặt nước; quảng trường, đường dạo; khu vui chơi giải trí; công trình, sân bãi tập luyện TDTT; công trình thương mại, dịch vụ (quy mô nhỏ)…
* Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan
- Được thực hiện như các nguyên tắc chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh.
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
- Được thực hiện như yêu cầu chung về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh.
 
VI. QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
      VI.1. Quy hoạch giao thông
VI.1.2. Nguyên tắc và giải pháp thiết kế
- Tuân thủ QHCHN2030; và nghiên cứu, khớp nối, cập nhật các quy hoạch chi tiết đã được UBND thành phố phê duyệt; Khớp nối thống nhất các dự án;
- Hệ thống giao thông phải đảm bảo khả năng liên hệ nhanh chóng và an toàn giữa các khu chức năng trong khu quy hoạch với nhau và với các tuyến đường đã xác định trong quy hoạch chung;
- Hệ thống các công trình phục vụ giao thông trong khu vực phải đáp ứng nhu cầu phát triển, đảm bảo thuận tiện cho các đối tượng tham gia giao thông;
- Mạng lưới đường được thiết kế theo tầng bậc và được xác lập đến các tuyến đường cấp khu vực và một số tuyến đường cấp phân khu vực;
- Mật độ mạng lưới đường (tính đến cấp đường khu vực) tại khu vực xây dựng mới phải đạt từ 6,5km/km² trở lên.
VI.1.3. Nội dung thiết kế.
a)     Đường sắt đô thị gồm 2 tuyến là trục giao thông công cộng chính khu vực Bắc sông Hồng
- Tuyến đường sắt đô thị số 2: nối trung tâm thành phố với sân bay Nội Bài và đô thị vệ tinh Sóc Sơn. Đoạn đi qua phân khu đô thị N8 đi ngầm. Trên đó bố trí 1 nhà ga ngầm gần với vị trí giao nhau với tuyến đường sắt đô thị số 4 đi dọc theo đường 5 kéo dài để có thể  tổ chức kết nối giữa hai tuyến đường sắt này.
   - Tuyến đường sắt đô thị số 4: là tuyến đường sắt đô thị vành đai đi dọc theo tuyến đường 5 kéo dài, đi ngầm. Trên đó bố trí 3 ga tại các vị trí giao nhau với tuyến đường sắt đô thị số 2 và tại các vị trí có thể tiếp cân dễ dàng các khu trung tâm công cộng cấp thành phố.
b)     Các tuyến đường cấp đô thị:
- Đường trục chính đô thị là các tuyến:
+ Đường Quốc lộ 5 kéo dài, có mặt cắt ngang điển hình rộng B = 72,5m, bao gồm 6 làn xe tốc độ cao, đường gom hai bên và các giải phân cách.
+ Đường cầu Nhật Tân - sân bay Nội Bài (bao gồm cả đường dẫn lên cầu Nhật Tân và đoạn vào nút giao khác cốt Vĩnh Ngọc), mặt cắt ngang điển hình B =  70m.
- Các tuyến đường liên khu vực, gồm 5 tuyến:
+ Tuyến đường (số 1) qua giữa khu trung tâm tài chính thương mại Phương Trạch theo hướng Bắc - Nam, có mặt cắt ngang điển hình rộng B = 50m, 6 làn xe;
+ Tuyến đường (số 2) qua giữa khu trung tâm tài chính thương mại Phương Trạch theo hướng Đông Tây có mặt cắt ngang rộng B = 40m, 6 làn xe.
+ Tuyến đường (số 3) từ đường đê sông Hồng đi qua phía Tây Bắc khu di tích Cổ Loa, với mặt cắt ngang rộng B = 50m, 6 làn xe.
- Tuyến đường (số 4) từ đường đê sông Hồng nối với khu di tích Cổ Loa, với mặt cắt ngang điển hình rộng B = 40m, 6 làn xe.
- Tuyến đường (số 5) tại ranh giới phía Đông Nam khu quy hoạch, với mặt cắt ngang điển hình rộng B = 40m, 6 làn xe.
c)     Các tuyến đường cấp khu vực:
- Các tuyến đường chính khu vực là đường 4 làn xe với bề rộng mặt cắt ngang điển hình B = 30m. Gồm các tuyến trong khu Trung tâm thương mại, tài chính Phương Trạch; nằm phía Đông đường cầu Nhật Tân - sân bay Nội Bài; Riêng đường đê sông Hồng với bề rộng mặt cắt ngang dao động trong khoảng B = 38-62m.
- Các tuyến đường khu vực: là đường có mặt cắt ngang rộng B = 17 - 21,25m, với 3 làn xe chạy.
d)     Các tuyến đường phân khu vực:
- Tại các khu vực xây dựng mới, có mặt cắt ngang điển hình rộng B = 13 - 17m, 2 làn xe. Đối với khu vực đi qua khu vực dân cư làng xóm hiện có, tùy từng khu vự có thể thu hẹp mặt cắt ngang còn 9-10m.
e)     Các nút giao thông:
- Nút giao khác cốt, gồm: Tổ hợp nút giao thông khác cột liên thông giữa đường cầu Nhật Tân - sân bay Nội Bài với đường 5 kéo dài (nút Vĩnh Ngọc và với đường đê sông Hồng tại đầu cầu Nhật Tân với diện tích khoảng 28,46ha đang được triển khai xây dựng); Các nút giao giữa các tuyến đường cấp liên khu vực và các tuyến đường cấp khu vực với các tuyến đường trục chính đô thị là các nút giao khác cốt trực thông, hoặc chỉ cho phép giao nhập vào dải đường gom.
- Nút giao bằng: là các nút còn lại. Để đảm bảo an toàn giao thông, tổ chức các nút giao bằng: bố trí đèn điều khiển tín hiệu giao thông, các đảo dẫn hướng hoặc chỉ cho phép rẽ phải vào (ra)  và nhập làn xe tốc độ thấp ở sát bó vỉa.
f)      Trạm xe buýt:
Các trạm xe buýt được bố trí trên các tuyến đường liên khu vực và chính khu vực. khoảng cách các trạm khoảng 300-500m và không quá 800m.
g)     Giao thông tĩnh:
- Bãi đỗ xe phục vụ cho bản thân công trình: phải tự đảm bảo theo nhu cầu đỗ xe thời gian ngắn, thời gian dài và qua đêm của từng công trình và được bố trí trong bãi đỗ xe, gara ngầm hoặc nổi nằm trong khuôn viên của công trình, tuân thủ tiêu chuẩn, QCXDVN (sẽ được xác định cụ thể giai đoạn sau)
- Các bãi đỗ xe công cộng chủ yếu phục vụ khách vãng lai và khu vực làng xóm hiện có, với quỹ đất khoảng 4% nằm trong thành phần đất đơn vị ở (khuyến khích xây dựng bãi đỗ xe nhiều tầng để tiết kiệm đất đai cho các mục đích công cộng); vị trí đảm bảo bán kính phục vụ khoảng 400-500m; quy mô cụ thể sẽ xác định trong giai đoạn sau. Các bãi đỗ xe xen kẽ trong đất cây xanh không vượt quá 20% tổng diện tích khu đất. Ngoài ra các bãi đỗ xe có thể tận dụng quỹ đất trong các nút giao khác cốt, gầm cầu cạn đường bộ, dải phân cách (nằm trong thành phần đất đường phố)... và phải đảm bảo an toàn giao thông.
- Các trung tâm vận tải đa phương tiện, điểm trung chuyển xe buýt được bố trí tại nơi giao nhau giữa các tuyến đường sắt đô thị và các đường giao thông chính có nhiều tuyến xe buýt, gồm:   Trung tâm vận tải đa phương tiện (ĐP) nằm phía Nam đường 5 kéo dài, tại vị trí giao nhau giữa 2 tuyến đường sắt đô thị số 2 và số 4; Điểm trung chuyển xe buýt (TC) nằm phía Đông Nam khu vực nút giao Vĩnh Ngọc (giao giữa đường cầu Nhật Tân – sân bay Nội Bài với đường 5 kéo dài).
VI.1.2.3. Các chỉ tiêu đạt được :
* Đối với khu quy hoạch:     
   - Tổng diện tích khu vực quy hoạch                     : 688,86 ha (100%)
   - Dân số dự kiến đến năm 2050                             : 87.000 người
   - Diện tích đất giao thông tính đến đường KV: 195,61 ha (28,40%)
   Trong đó :
   + Tính đến đường cấp đô thị                      : 97,16 ha (14,10%)
   + Tính đến đường cấp khu vực                  : 188,76 ha (27,40%)
   + Trung tâm vận tải đa phương tiện và trung chuyển xe buýt: 6,85ha (1,00%)
   - Mật độ mạng lưới đường khu vực                       : 6,74km/km2
   * Đối với đất đơn vị ở:
   - Tổng diện tích đất đơn vị ở                                  : 259,37ha(100%)   
   - Diện tích bãi đỗ xe tập trung                               : 10,37ha (4%)
 
VI.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật
VI.2.1. Quy hoạch thoát nước mưa
a)     Nguyên tắc thiết kế:
- Hệ thống thoát nước mưa hỗn hợp, chủ yếu là thoát nước riêng tự chảy với  chu kỳ tính toán là 2 - 5năm.
- Phù hợp với tình hình hiện trạng khu vực, thuận lợi cho phân kỳ xây dựng.
- Các tuyến cống thoát nước mưa ngoài việc đảm bảo thoát nước mặt cho khu vực  lập quy hoạch còn đảm bảo tiêu thoát nước cho các khu vực lân cận.
b)      Hướng thoát nước:
Hướng thoát nước tự chảy ra sông Thiếp, Đầm Vân Trì, Hoàng Giang là nhánh sông Ngũ Huyện Khê và thoát ra sông Cầu (tại Bắc Ninh). khi mực nước tại sông Cầu Cao, tiêu nước ra sông Hồng thông qua hệ thống trạm bơm Hoàng Kim (tại huyện Mê Linh) và các trạm bơm Hải Bối, Phương Trạch, Vĩnh Thanh và Long Tửu (huyện Đông Anh).
c)     Tính toán hệ thống thoát nước mưa
* Phương pháp tính toán: Sử dụng phương pháp cường độ giới hạn.
* Các hồ điều hòa thoát nước: Được bố trí trong đất cây xanh thành phố, khu ở đơn vị ở, trên nguyên tắc tận dụng tối đa hệ thống mặt nước và khu đất trũng hiện có. Tổng diện tích mặt nước các hồ điều hòa chính trong phân khu đô thị N8 khoảng 21ha, chiếm khoảng 3,1% diện tích đất xây dựng đô thị, phần diện tích hồ điều hòa còn thiếu so với chỉ tiêu 5% diện tích đất xây dựng đô thị là 1,9% (khoảng  12,87ha) sẽ  được bù đắp bởi hệ thống mặt nước của sông Ngũ Huyện Khê và hồ đầu mối bao quanh khu quy hoạch.
* Các lưu vực và các tuyến cống thoát nước:
Phân khu đô thị được chia thành 3 lưu vực thoát nước chính như sau:
- Lưu vực 8A: Nằm ở phía Tây phân khu đô thị, có trạm bơm tiêu Phương Trạch; hướng thoát nước chính của lưu vực này là về hồ điều hòa trước trạm bơm Hải Bối. Các tuyến cống thoát nước chính là các tuyến cống hộp có kích thước B x H = 1,5m – 3,0m x 1,5m – 2,5m. Các tuyến cống nhánh chủ yếu là các tuyến cống hộp có kích thước B x H = 1,0m x 1,0m.
- Lưu vực 8B: Được giới hạn bởi đường 5 kéo dài và tuyến đường quy hoạch B = 30m ở phía Bắc và Đông Bắc, tuyến đường cầu Nhật Tân – sân bay Nội Bài ở phía Tây, tuyến đường nối quốc lộ 3 với đê sông Hồng (đường đê cũ) ở phía Đông Nam và đê sông Hồng ở phía Nam. Lưu vực có trạm bơm Vĩnh Thanh, hồ điều hòa trước trạm bơm. Hướng tiêu nước chính của lưu vực về hồ điều hòa trước trạm bơm Vĩnh Thanh và về các tuyến kênh nối hồ điều hòa này với sông Ngũ Huyện Khê tại Cầu Đôi. Một phần nhỏ tiêu nước trực tiếp qua các tuyến cống thoát nước xả vào sông Hoàng Giang. Các tuyến cống chính là cống hộp có kích thước B x H = 1,5m - 2,5m x 1,5m - 2,5m. Các tuyến cống nhánh là cống tròn có kích thước D1000mm - D1250mm.
- Lưu vực 8C: Được giới hạn bởi tuyến đường nối Quốc lộ 3 với đê sông Hồng (đường đê cũ) ở phía Tây Bắc, tuyến đường đí dọc theo sông Hoàng Giang ở phía Đông Bắc, 5 kéo dài và tuyến đường quy hoạch B = 30m ở phía Bắc và Đông Bắc, tuyến đường quy hoạch B = 40m đi dọc theo ranh giới phía Đông Nam phân khu quy hoạch và đê sông Hồng ở phía Tây Nam. Hướng thoát nước chính của lưu vực về sông Hoàng Giang ở phía Đông Bắc. Các tuyến thoát nước chính là cống hộp có kích thước B x H = 2,5m x 2,5m. Các tuyến cống nhánh là cống tròn có kích thước D800mm - D1250mm.
- Đối với các khu vực làng xóm cũ xây dựng các tuyến rãnh nắp đan, bố trí dọc theo các tuyến đường thôn, xóm... thu gom nước mưa sau đó thoát ra các tuyến cống chính trong khu vực. Các tuyến rãnh này cụ thể sẽ được xác định trong giai đoạn sau.
VI.2.2.Quy hoạch san nền
a) Cao độ nền:
   Được căn cứ vào cao độ mực nước tính toán của sông Ngũ Huyện Khê với Hmax=6,6-7,07m và tính toán thủy lực hệ thống cống thoát nước, đồng thời bám sát cao độ tự nhiên. Theo đó, cao độ san nền H = 8,00m - 9,00m.
   - Cao độ tim đường tại các ngả giao nhau được xác định trên cơ sở các cao độ đã khống chế, quy hoạch mạng lưới cống thoát nước mưa, đảm bảo độ sâu chôn cống.
   - Cao độ nền các ô đất được thiết kế đảm bảo thoát nước tự chảy, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phân lưu thoát nước các ô đất.
   - Đối với các khu vực đã xây dựng, khu vực làng xóm cũ sẽ được san gạt cục bộ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phân lưu thoát nước.
   - Đối với các khu vực công viên cây xanh, hồ điều hòa sẽ được thực hiện theo dự án riêng.
            b) Tính toán khối lượng san nền:
Khối lượng đắp nền phạm vi xây dựng mới được tính toán theo công thức sau:
Wô = (Htktb - Htntb) x Fô (m3), trong đó:
+ Wô - khối lượng san nền của các ô đất quy hoạch
+ Htktb - Cao độ nền thiết kế trung bình của ô đất (m)
+ Htntb - Cao độ tự nhiên trung bình của ô đất (m)
+ Fô - Diện tích ô đất (m2)
c)   Tổng hợp khối lượng và khái toán giá thành
* Khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước mưa
- Tổng chiều dài hệ thống cống thoát nước mưa khoảng : 20.875m
Trong đó
   + Tổng chiều dài cống hộp BTCT khoảng                        : 7.740m
   + Tổng chiều dài cống tròn BTCT khoảng                       : 13.135m.
- Tổng kinh phí dự kiến khoảng                                            : 69,23 tỷ đồng
* Khối lượng san nền
- Tổng diện tích đắp khoảng                                                  : 337,5Ha
- Tồng khối lượng san nền khoảng                                       : 3795,4 nghìn m3
- Tổng kinh phí san đắp nền                                                  : 364,36 tỉ đồng
VI.3. Quy hoạch cấp nước
a)     Các tiêu chuẩn và chỉ tiêu áp dụng:
- Tuân thủ tiêu chuẩn quy chuẩn và định hướng QHCHN2030
- Tiêu chuẩn về hệ số không điều hòa:
+ Hệ số không điều hòa ngày:   = 1,2 ¸ 1,4    Þ lấy  = 1,3
+ Hệ số không điều hòa giờ :  =     Þ lấy  1,3 * 1,12 » 1,45
b)     Dự báo nhu cầu dùng nước:
Nhu cầu dùng nước ngày max Q_max = Q* +Q_RR ⁼ 41.215m3/ng.đ
c)     Nguồn nước:
          - Nguồn chính từ nhà máy nước mặt sông Đuống với công suất đến năm 2020 là: 300.000 m³/ngày đêm; công suất đến năm 2030 là: 600.000 m³/ngày đêm thông qua tuyến ống truyền dẫn Æ1200mm xây dựng dọc theo tuyến đường B=40m đi qua phía Tây Nam khu di tích Cổ Loa.
          - Ngoài nguồn chính nêu trên khu vực còn được hỗ trợ cấp nguồn từ nhà máy nước mặt sông Hồng, nhà máy nước ngầm Bắc Thăng Long.
          - Trước mắt, phân khu đô thị N8 có thể được cấp nước từ nhà máy nước Bắc Thăng Long  thông qua tuyến ống cấp nước Æ400mm hiện có dọc theo đường 5 kéo dài.
d)     Mạng lưới cấp nước:
- Tuyến ống truyền dẫn: Æ1000mm; Æ1200mm; Æ500mm; Æ400mm; Æ300mm. Thông số cụ thể của các tuyến ống truyền dẫn sẽ được xác định theo quy hoạch chuyên ngành được cấp co thẩm quyền phê duyệt.
- Các đường ống phân phối (Æ150mm đến Æ300mm) được bố trí dọc theo các tuyến đường quy hoạch và được tính toán thủy lực theo giờ dùng nước lớn nhất kể cả trường hợp có cháy.
e)     Cấp nước chữa cháy:
- Lấy từ các tuyến ống cấp nước đường kính từ F100 trở lên và hồ nước.
- Đối với các công trình cao tầng, cần có hệ thống chữa cháy riêng.
f)      Khối lượng và kinh phí xây dựng:
- Khối lượng xây dựng đường ống truyền dẫn (F300 ¸ F800): 17.210 m
- Khối lượng xây dựng đường ống thiết kế (F150 ¸ F300): 33.404 m
- Kinh phí xây dựng: 74,74 tỷ đồng
VI.4. Quy hoạch cấp điện và thông tin liên lạc
            VI.4.1. Quy hoạch cấp điện
a)     Nguồn cấp:
- Trạm 110/22KV Hải Bối công suất 3x63MVA (phía Tây phạm vi lập quy hoạch).
- Trạm 110/22KV Xuân Canh công suất 2x63MVA.
b)     Tiêu chuẩn thiết kế:
- Tuân thủ tiêu chuẩn quy chuẩn và định hướng QHCHN2030
c)     Dự báo nhu cầu sử dụng điện: 
-         Tổng phụ tải: 139,682MW
-         Công suất kể tới hệ số công suất phụ tải cực đại (K1=0,6): 83,8MW.
-         Công suất kể tới hệ số đồng thời (K2=0,7): 58,7MW.
-         Công suất trạm (cosj=0,92, điều kiện bình thường trạm mang tải 65-75% công suất): 98-85MVA.
d)     Nội dung và giải pháp thiết kế:
* Phân vùng phụ tải:
- Trạm 110/22KV Hải Bối phục vụ 2 ô quy hoạch.
- Trạm 110/22KV Xuân Canh phục vụ 7 ô quy hoạch.
* Mạng lưới điện cao thế: Xây dựng các tuyến cáp ngầm 110KV dọc theo tuyến đường 5 kéo dài, Tuyến cáp này được nối thông với các trạm biến áp 110/22KV khu vực.
* Mạng trung thế: Các tuyến cáp trục và nhánh 22KV đi ngầm theo các tuyến đường quy hoạch từ cấp khu vực trở lên.
* Kết cấu lưới mạng: Các tuyến cáp trục 22KV được thiết kế theo mạng vòng vận hành hở mạch vòng vận hành hở và được tính toán với công suất mang cực đại cho phép. Dây cáp 22KV dùng dây cáp ngầm đảm bảo tiêu chuẩn quy phạm và bố trí đi trong hào cáp hoặc tuy nen kỹ thuật, chiều dài tối đa của một tuyến cáp 22KV không quá 8km.
+ Mạng lưới các tuyến cáp trục, cáp nhánh 22 KV và giữa các tuyến cáp nhánh không quá 500-600m và kết nối với các trạm hạ thế 22/0,4KV trong các khu quy hoạch có bán kính phục vụ xa nhất không quá 300m (vị trí và công suất các trạm biến áp hạ thế sẽ được xác định ở giai đoạn sau).
* Nguyên tắc bố trí các trạm biến áp 22/0,4KV.
- Các trạm biến áp hiện có trước mắt tiếp tục tục được sử dụng, về lâu dài  các trạm này sẽ được cải tạo và di chuyển theo đường quy hoạch để phù hợp với quy hoạch  sử dụng đất và giao thông.
- Đối với các trạm dự kiến xây dựng mới:
+ Bán kính phục vụ < 300m
+ Trạm biến áp được bố trí gần đường giao thông để tiện thi công, quản lý và sử chữa khi có sự cố.
+ Trạm biến áp được bố trí gần trung tâm phụ tải tiêu thụ điện hoặc trong khu đất cây xanh đơn vị ở.
+ 142 trạm biến áp (22/0,4KV) ứng với công suất trạm mẫu 1000KVA, với diện tích 1 trạm khoảng 60m2, do vậy tổng diện tích đất xây dựng trạm biến áp khoảng 8.520m2  (Số lượng các trạm biến áp chỉ mới tính toán sơ bộ. Cụ thể vị trí, công suất và số lượng các trạm biến áp sẽ được xác định chính xác ở giai đoạn sau).
* Mạng hạ thế 0,4kv chiếu sáng đèn đường:
- Đối với hệ thống chiếu sáng đèn đường trong phạm vi khu đất sẽ được cấp nguồn từ các trạm biến áp công cộng.
 - Lưới hạ thế 0,4KV cấp điện cho chiếu sáng đèn đường thiết kế đi ngầm trên hè, cách bó vỉa 0,5m, hoặc đi ngầm trên giải phân cách giữa, dải phân cách phần đường xe cơ giới và xe thô sơ.
- Đối với các tuyến đường còn lại trong khu quy hoạch, những tuyến có bề rộng lòng đường ≥14m được bố trí chiếu sáng hai bên, những tuyến có bề rộng lòng đường từ ba làn xe chạy trở xuống được bố trí chiếu sáng một bên.
VI.4.2. Quy hoạch mạng lưới thông tin liên lạc.
a)     Nguồn cấp: trạm HOST Đông Anh.
b)     Tiêu chuẩn thiết kế:
- Tuân thủ tiêu chuẩn quy chuẩn và định hướng QHCHN2030
c)     Dự báo số lượng thuê bao:  80.000số.
d)     Nội dung và giải pháp thiết kế:
* Phân vùng phục vụ:
Khu vực nghiên cứu chia thành 4 vùng phục vụ.
* Giải pháp thiết kế
- Thiết kế đến tổng đài vệ tinh và mạng cáp trục.
- 04 tổng đài vệ tinh với dung lượng 01 tổng đài vệ tinh không quá 25.000 số.
- Bán kính phục vụ của tổng đài vệ tinh khoảng 2-3km.
- Tổng đài vệ tinh đặt ở các khu đất công cộng, gần đường giao thông lớn và ở trung tâm vùng phục vụ.
- Các tổng đài vệ tinh liên kết với tổng đài điều khiển bằng các tuyến cáp trục xây dựng dọc theo một số tuyến đường quy hoạch.
 - Từ tổng đài vệ tinh xây dựng các tuyến cáp gốc đến các tủ cáp thuê bao và sẽ được xác định cụ thể ở giai đoan thiết kế sau.
VI.4.3. Khối lượng, kinh phí xây dựng hệ thống cấp điện và thông tin liên lạc:
   - Khối lượng xây dựng tuyến cáp trục 22KV: 25,5Km
   - Khối lượng xây dựng tuyến cáp gốc: 7,5Km
            - Tổng đài vệ tinh: 4 trạm
   - Kinh phí xây dựng: 771.420 triệu đồng
VI.5. Quy hoạch thoát nước thải, quản lý chất thải rắn và nghĩa trang
VI.5.1. Quy hoạch thoát nước thải:
a)     Nguyên tắc thiết kế:
   - Tuân thủ theo định hư­ớng QHCHN2030, các quy hoạch chi tiết đã đ­ược duyệt trong khu vực và khớp nối, bổ sung cho phù hợp với các nghiên cứu mới.
   - Thoát nước thải theo nguyên tắc tự chảy, thoát nước riêng, triệt để.
b)     Các chỉ tiêu thoát nước thải: lấy bằng tiêu chuẩn cấp nước
c)     Hướng thoát nước:
   Thoát nước thải trong phân khu quy hoạch gồm 2 lưu vực:
   - Lưu vực 1: phía Tây đường Cầu Nhật Tân - Sân bay Nội Bài, thuộc lưu vực về nhà máy xử lý nước thải Hải Bối, công suất 108.000m3/ng.đ.
   - Lưu vực 2: phía Đông đường Cầu Nhật Tân - Sân bay Nội Bài thuộc lưu vực về nhà máy xử lý nước thải Tây Cổ Loa, công suất 75.000m3/ng.đ.
(Công suất và diện tích các nhà máy xử lý nước thải sẽ được xác định cụ thể theo Quy hoạch thoát nước Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đang nghiên cứu, trình Bộ xây dựng thẩm định và theo dự án riêng)
d)     Nội dung thiết kế:
   * Giải pháp thiết kế:
   - Đối với khu vực dân cư làng xóm hiện có sử dụng hệ thống nửa riêng. Tại vị trí đấu nối tuyến cống bao với tuyến thoát nước thải sẽ xây dựng các ga tách nước thải.
   - Đối với khu vực xây dựng mới sử dụng hệ thống cống riêng hoàn toàn.
   - Nước thải từ nhà ở, các công trình công cộng, cơ quan... phải được xử lý sơ bộ trước khi xả ra cống nhánh, từ đó dẫn ra các tuyến cống chính và đưa về các trạm xử lý.
   * Dự báo tổng lưu lượng nước thải tính toán
   Được tính toán trên cơ sở các số liệu sử dụng đất và tiêu chuẩn tính toán
            Tổng lưu lượng nước thải trung bình khoảng                   : 22.485 m3/ngày.đêm.
Qtt = Qtb x kng = 22.485 x 1,3 » 29.300 m3/ngày.đêm.
   * Thiết kế hệ thống thoát nước thải:
- Sử dụng các tuyến cống thoát nước thải kích thước D400-800mm bố trí ngầm dưới đường quy hoạch.
- Việc phân chia lưu vực và mạng lưới cống thoát nước thải nhánh căn cứ theo các tuyến cống thoát nước thải chính.
- Trên cơ sở tính toán lưu lượng và thuỷ lực, xác định kích thước các tuyến cống nhánh, độ dốc, cao độ đặt cống và xác định vị trí và số lượng các trạm bơm chuyển bậc. Các tuyến cống nhánh D400mm, được bố trí dọc theo các tuyến đường quy hoạch.
- Đối với các khu đã được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ được thực hiện trên cơ sở quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
- Có 6 trạm bơm chuyển bậc, đảm bảo độ sâu chôn cống không vượt quá giới hạn cho phép; được đặt trong các khu vực cây xanh. Vị trí, công suất các trạm bơm chuyển bậc sẽ được chính xác hoá tại các quy hoạch chi tiết.
   * Tổng hợp khối lư­ợng và kinh phí xây dựng
- Tổng chiều dài hệ thống đường cống      : 36Km.
- Tổng số trạm bơm chuyển bậc                 : 6trạm
- Tổng kinh phí dự kiến                               : 24,975 tỉ đồng.
VI.5.2. Quản lý chất thải rắn:
a)     Các chỉ tiêu tính toán, khối l­ượng chất thải rắn và giải pháp thiết kế:
            * Các chỉ tiêu tính toán
   Tuân thủ tiêu chuẩn quy chuẩn và định hướng QHCHN2030
            * Dự báo tổng khối lượng chất thải rắn
            Tổng khối lượng chất thải rắn: 136tấn/ngày
   *  Giải pháp thiết kế: 
   - Tiến hành phân loại rác ngay từ nguồn thải theo hai nhóm chính: nhóm các chất có thể thu hồi tái sử dụng, tái chế và nhóm các chất phải xử lý chôn lấp hoặc tiêu huỷ theo quy định của pháp luật.
   - Chất thải y tế nguy hại xử lý tập trung theo quy định.
   - Phương thức thu gom kết hợp: phù hợp với khu vực xây mới và khu vực cải tạo, thuận tiện cho xe chuyên dụng; theo khu vực xây dựng nhà cao tầng, nhà thấp tầng, khu vực công trình công cộng, cơ quan, trường học, công viên cây xanh, đường trục chính...;  theo đúng quy định hiện hành, đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường và mỹ quan đô thị.
b)     Nhà vệ sinh công cộng:
   - Trên các trục phố chính, các khu thương mại, khu công viên, các bến xe và các nơi công cộng khác phải bố trí nhà vệ sinh công cộng, đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường và mỹ quan đô thị. Khoảng cách giữa các nhà vệ sinh công cộng <1500m.
   - Nước thải của các nhà vệ sinh công cộng được thu gom theo hệ thống thoát nước thải riêng và chất thải phải được xử lý tại chỗ đạt tiêu chuẩnvệ sinh môi trường theo quy định về quản lý chất thải rắn.
   - Cụ thể sẽ được xây dựng trong các giai đoạn lập dự án chi tiết sau này.
VI.5.3. Nghĩa trang:
   Trong ranh giới nghiên cứu hiện có các nghĩa trang của địa phương, theo quy hoạch thì các nghĩa trang phải ngừng chôn cất và di chuyển đến nghĩa trang tập trung theo quy định. Trong giai đoạn quá độ, khi Thành phố chưa có quỹ đất để quy tập mộ. Các ngôi mộ hiện có được tập kết tạm vào nghĩa trang tập trung hiện có (mà vị trí các nghĩa trang này trong quy hoạch được xác định là đất cây xanh TDTT). Các nghĩa trang tập kết tạm này phải được tổ chức lại thành khu khang trang, sạch sẽ, tiết kiệm đất và phải có hành lang cây xanh cách ly, hệ thống xử lý kỹ thuật đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường (tuyệt đối không được hung táng mới).
      VI.6 .Tổng hợp đường dây đường ống
a)     Nguyên tắc thiết kế
   - Tuân thủ các quy định của Quy chuẩn xây dựng, các tiêu chuẩn quy phạm về khoảng cách giữa các đường dây đường ống; khoảng cách giữa các đường dây đường ống đến công trình, bó vỉa, cột chiếu sáng.
   - Việc bố trí các đường dây đường ống trên mặt bằng và chiều đứng được thực hiện theo nguyên tắc: ưu tiên các đường ống tự chảy, đường ống khó uốn, các tuyến ống có kích thước lớn.
   - Giảm tối đa việc bố trí đường dây, đường ống dưới phần đường xe chạy.
b)     Giải pháp và nội dung thiết kế
   - Trên các tuyến đường trục chính và đường chính đô thị bố trí tuy nen kỹ thuật để  các tuyến cáp điện trung thế và hạ thế, ống cấp nước phân phối và dịch vụ, cáp thông tin.
- Dọc theo các tuyến đường liên khu vực B=40-50m tùy thuộc số lượng, chủng loại đường dây, đường ống xây dựng dọc theo đường có thể bố trí tuy nen hoặc hào kỹ thuật
   - Dọc theo các tuyến đường cấp khu vực chủ yếu xây dựng hào kỹ thuật để các tuyến cáp điện lực trung thế và hạ thế, cáp thông tin, ống cấp nước phân phối và dịch vụ.
   - Dưới các tuyến đường bố trí các tuyến cáp ngầm điện cao thế 220KV và 110KV theo hầm cáp điện lực riêng (có thể kết hợp bố trí cả cáp điện trung thế 22KV).
   - Trong tuy nen kỹ thuật không bố trí các tuyến ống cấp nước truyền dẫn F300mm trở lên và các tuyến cống thoát nước thải.
   - Trong hào kỹ thuật sẽ không bố trí các tuyến ống cấp nước phân phối đường kính F250mm trở lên và các tuyến cống thoát nước thải.
      VI.7. Chỉ giới đường đỏ - định vị tim đường:
a)     Nguyên tắc định vị:
            - Định vị mạng lưới đường từ đường trục chính đô thị đến đường khu vực, từ đường lớn đến đường nhỏ.
            - Đảm bảo khớp nối các chỉ giới đường đỏ đã xác định trong các hồ sơ khác.
b)     Định vị tim đường:
            - Tim các tuyến đường được định vị bằng toạ độ kết hợp với các thông số kỹ thuật được ghi trên bản vẽ.
c)     Chỉ giới đường đỏ:
            Trên cơ sở các tim đường đã được định vị, kết hợp các mặt cắt ngang đường áp dụng cho từng tuyến đường để xác định chỉ giới đường đỏ.
d)     Chỉ giới xây dựng:
Được xác định theo quy hoạch mặt bằng kiến trúc được duyệt đồng thời bảo đảm các khoảng cách an toàn tới các công trình kiến trúc, kỹ thuật hạ tầng khác theo các quy định hiện hành của Nhà nước.
VII. ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC
a)     Mục tiêu và nội dung đánh giá môi trường chiến lược:
            *Mục tiêu: Đảm bảo phát triển đô thị bền vững trong phân khu đô thị.
            *Nội dung: Đánh giá hiện trạng các vấn đề môi trường chính; Dự báo diễn biến môi trường theo quy hoạch; Các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu, cải thiện vấn đề môi trường trong đồ án quy hoạch. 
b)     Phạm vi và giới hạn đánh giá:
- Phạm vi về không gian: Trực tiếp (trong ranh giới nghiên cứu quy hoạch phân khu đô thị); Ảnh hưởng (xung quanh ranh giới nghiên cứu quy hoạch phân khu đô thị).
- Phạm vi về thời gian: đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
      VII.1. Hiện trạng các vấn đề môi trường chính:
a)     Môi trường tự nhiên:
-  Xem phần hiện trạng.
b)     Môi trường không khí, tiếng ồn, đất, nước ngầm, nước mặt, cây xanh, vệ sinh môi trường:
- Môi trường không khí tương đối trong lành. Tuy nhiên, do chưa có biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường nên hiện nay vẫn có các khu vực bị ô nhiễm tiếng ồn và không khí (trên đường giao thông) ô nhiễm đất, nước do thoát nước chung giữa nước thải với nước mưa, việc sử dụng phân bón, thuốc bảo vệ thực vật và một số nghĩa trang tồn tại lâu đời....
c)     Điều kiện xã hội của khu quy hoạch:
   - Hệ thống hạ tầng xã hội các cấp còn thiếu, thiếu chiến lược phát triển bền vững. Cụ thể: chỉ tiêu đất thương mại, dịch vụ, văn hóa, y tế, giáo dục còn thấp.
      VII.2. Dự báo diễn biến môi trường của đồ án quy hoạch:
   - Việc thực hiện quy hoạch phân khu đô thị, chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đô thị hóa, quá trình thi công xây dựng… có thể hủy hoại môi trường tự nhiên; gây ô nhiễm môi trường không khí, đất, nước, tạo nên tiếng ồn và độ chấn động cho khu vực.
      VII.3. Các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu cải thiện môi trường:
   - Trên nguyên tắc phát triển đô thị bền vững đã được xác lập trong đồ án quy hoạch thể hiện bởi sự hợp lý về môi trường trong: cơ cấu tổ chức không gian, bố cục quy hoạch sử dụng đất; đáp ứng được tiêu chuẩn chất lượng không khí, tiếng ồn, tiêu chuẩn chất lượng nước, tiêu chuẩn cây xanh mặt nước, khoảng cách an toàn về môi trường và tiện nghi môi trường cảnh quan... Do vậy, quy hoạch phát triển đô thị trong khu vực không hủy hoại hoặc không gây ô nhiễm môi trường (tự nhiên không khí, đất, nước…) mà còn tạo điều kiện phát triển hài hòa giữa 3 yếu tố: kinh tế, xã hội, nâng cao chất lượng môi trường đảm bảo phát triển bền vững.
- Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu ô nhiễm môi trường trong quá trình thi công xây dựng, khai thác sử dụng: Cần lựa chọn đúng đắn các dự án ưu tiên, nhà đầu tư có năng lực và có biện pháp, giải pháp thi công hợp lý tuân thủ quy trình, quy phạm. Trên cơ sở quy định quản lý đã xác lập theo đồ án quy hoạch, lập quy chế quản lý đô thị và thực thi công tác quản lý đô thị theo đúng quy định. Đi đôi với việc nâng cao nhận thức của người dân trong việc khai thác sử dụng các hoạt động đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
  
VIII. QUY HOẠCH KHÔNG GIAN XÂY DỰNG NGẦM ĐÔ THỊ
VIII.1. Hiện trạng không gian xây dựng ngầm đô thị:
VIII.1.1. Khái quát hiện trạng:
-  Xem phần hiện trạng.
VIII.1.2. Đánh giá hiện trạng không gian xây dựng ngầm đô thị:
Là khu vực hiện chủ yếu phát triển nông nghiệp, có chỉ số nước ngầm cao, hệ thống không gian ngầm đô thị hầu như chưa được đầu tư xây dựng.
VIII.2. Quy hoạch không gian xây dựng ngầm đô thị:
VIII.2.1. Khái quát quy hoạch phân khu đô thị:
- Xem phần quy hoạch .
VIII.2.2. Quy hoạch không gian xây dựng ngầm đô thị:
            VIII.2.2.1. Phân loại công trình ngầm đô thị:
Công trình ngầm đô thị là những công trình được xây dựng dưới mặt đất tại đô thị bao gồm: công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, các công trình đầu mối kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và tuy nen kỹ thuật.
            VIII.2.2.2. Dự báo nhu cầu phát triển và sử dụng không gian ngầm đô thị:
Dự báo nhu cầu phát triển:
- Công trình giao thông ngầm là các công trình đường tàu điện ngầm, nhà ga tàu điện ngầm, hầm đường bộ, hầm cho người đi bộ và các công trình phụ trợ kết nối (kể cả phần đường nối phần ngầm với mặt đất).
- Công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm là các công trình đường ống cấp nước, cấp năng lượng, thoát nước; công trình đường dây cấp điện, thông tin liên lạc được xây dựng dưới mặt đất.
- Công trình công cộng ngầm là công trình phục vụ hoạt động công cộng
            - Phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất là tầng hầm.
            VIII.2.2.3. Phân vùng chức năng sử dụng không gian ngầm:
Các khu vực khai thác phát triển không gian ngầm đô thị, bao gồm:
- Không gian ngầm công cộng, kỹ thuật, đỗ xe dưới phần đất có chức năng sử dụng đất công cộng thành phố và khu ở.
- Không gian ngầm kỹ thuật và bãi đỗ xe dưới phần đất xây dựng nhà ở cao tầng.
- Bãi đỗ xe ngầm.
- Đường tàu điện ngầm, nhà ga tàu điện ngầm.
- Các tuyến đường hầm đường bộ kết nối giao thông đường bộ.
- Các tuyến hầm dành cho người đi bộ kết nối hệ thống đường dành cho người đi bộ nổi với nhau và hệ thông công cộng ngầm với nhau.    
- Tuyến tuy nen, hào kỹ thuật để bố trí các đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm (đường ống cấp nước, cấp năng lượng, thoát nước; công trình đường dây cấp điện, thông tin liên lạc được xây dựng dưới mặt đất).
            VIII.2.2.4. Xác định hệ thống giao thông ngầm:
- Tuyến đường sắt đô thị số 2, số 4 được bố trí đi ngầm. Ga ngầm được tổ chức kết hợp với hệ thống thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe ngầm…
- Bố trí các hầm ngầm đi bộ dân sinh với khoảng cách khoảng 200-800m dưới tuyến đường Cầu Nhật Tân – sân bay Nội Bài, Quốc lộ 5 kéo dài; Đường liên khu vực và một số tuyến đường chính khu vực và khu vực có lưu lượng đi bộ lớn, gần các trung tâm công cộng.
            VIII.2.2.5. Xác định hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm:
Dọc theo các trục đường giao thông bố trí Tuynel, hào kỹ thuật chứa hệ thống cấp nước phân phối, hệ thống cáp điện, thông tin liên lạc và hệ thống thoát nước bẩn, đường ống cấp nước.
- Trong khu vực nghiên cứu hiện có tuyến ống dầu đi ngầm (do quân đội đang quản lý). Trong giai đoạn trước mắt khi triển khai các dự án đầu tư xây dựng tại các khu vực có liên quan tới tuyến dầu hiện có, chủ đầu tư cần liên hệ với cơ quan chuyên ngành của Bộ Quốc phòng để được khảo sát, lập hồ sơ  xác định vị trí cụ thể tuyến dầu để đảm bảo khoảng cách an toàn, an ninh quốc phòng theo quy định; Về lâu dài di chuyển và quy hoạch lại tuyến dầu, đồng thời cần áp dụng tối đa các giải pháp kỹ thuật tăng cường để đáp ứng yêu cầu quốc phòng và đảm bảo khoảng cách an toàn đối với tuyến dầu và tiết kiệm đất. Vị trí và hướng tuyến dầu cụ thể xác định ở giai đoạn sau.
 
            VIII.2.2.6. Xác định các khu vực xây dựng công trình công cộng ngầm:
- Không gian ngầm công cộng được xác định dưới phần đất có chức năng sử dụng đất công cộng thành phố và khu ở.
- Chức năng sử dụng không gian ngầm công cộng bao gồm các chức năng: thương mại, dịch vụ cấp thành phố và khu ở; hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe (không xây dựng văn phòng giao dịch, khách sạn, nhà nghỉ…) 
- Đối với không gian công cộng ngầm thuộc các khu vực đã và đang triển khai đầu tư xây dựng, tiếp tục thực hiện theo dự án đã được phê duyệt.
- Đối với đất ở, chỉ nghiên cứu xây dựng không gian ngầm dưới các khu vực xây dựng nhà ở cao tầng và chỉ được sử dụng để bãi đỗ xe ngầm và hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần thiết.
- Đối với bãi đỗ xe: khuyến khích xây dựng bãi đỗ xe ngầm thuộc đất cây xanh thành phố, khu ở và đơn vị ở nhằm tiết kiệm đất, trên mặt đất tổ chức thành các không gian cây xanh phục vụ mục đích chung cho khu vực.
- Đối với đất công cộng khác và cơ quan, văn phòng, khuyến khích xây dựng chỗ đỗ xe ngầm nhằm tiết kiệm đất.
            VIII.2.2.7. Nguyên tắc, yêu cầu đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm;
- Đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm phải đảm bảo đồng bộ, theo hệ thống.
- Tuân thủ các tiêu chuẩn, quy phạm về đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm.
- Không gian ngầm công cộng phải được kết nối với không gian công cộng nổi, hệ thống giao thông, đường đi bộ ở các khu vực hợp lý. 
            VIII.2.2.8. Đánh giá môi trường chiến lược:
- Đánh giá môi trường chiến lược đối với không gian ngầm đô thị cần đảm bảo đầy đủ các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu và cải thiện các vấn đề môi trường theo mục VII.5.
IX. QUẢN LÝ QUY HOẠCH XÂY DỰNG
IX.1. Yêu cầu chung:
- Tuân thủ Luật pháp và các quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố.
- Tuân thủ quy hoạch và các quy định quản lý theo quy hoạch được duyệt.
- Tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Việc điều chỉnh, thay đổi, bổ sung quy hoạch phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
- Trong quá trình triển khai quy hoạch xây dựng có thể áp dụng các tiêu chuẩn, quy phạm nước ngoài và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
IX.2. Yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:
- Tuân thủ các định hướng về không gian, sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đã được xác lập trong quy hoạch phân khu.
IX.3. Yêu cầu về xây dựng hạ tầng kỹ thuật:
- Tuân thủ các định hướng về hạ tầng kỹ thuật và các chỉ tiêu đã được xác lập trong quy hoạch phân khu.
IX.4. Yêu cầu về bảo vệ môi trường:
- Tuân thủ các quy định  về bảo vệ môi trường theo luật định.
 
X. QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐỢT ĐẦU
X.1. Mục tiêu quy hoạch:
- Sớm cụ thể hóa các định hướng của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến 2050, đáp ứng thời gian, yêu cầu quản lý nhà nước.
- Đề xuất giải pháp đối với các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư đã được Thủ tướng Chính phủ cho phép tiếp tục triển khai và đang được nghiên cứu.
- Làm cơ sở sớm lập quy hoạch ở tỷ lệ lớn hơn; tập trung nguồn lực đầu tư phát triển đô thị trong phân khu đô thị phù hợp với quy hoạch dài hạn và lâu dài.
X.2. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đợt đầu:
a)     Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đợt đầu:
- Toàn bộ phân khu đô thị được phát triển trong xây dựng đợt đầu. Các nội dung sử dụng đất tuân thủ các yêu cầu như đã xác định đối với quy hoạch dài hạn.
b)     Quy mô dân số dự kiến giai đoạn đầu:
- Quy mô dân số tối đa xác lập theo phân khu đô thị khoảng: 87.000 người.
X.3. Quy hoạch hệ thống hạ tầng xã hội & đô thị đợt đầu:
- Quy hoạch hệ thống hạ tầng xã hội và đô thị đợt đầu được nghiên cứu đồng bộ trong ranh giới quy hoạch tổng mặt bằng giai đoạn đầu.
- Một số dự án hạ tầng xã hội và đô thị ưu tiên đầu tư gồm:
+ Các cụm công trình công cộng trung tâm tài chính, thương mại dịch vụ; trung tâm triển lãm văn hóa thương mại trên hệ trục Nhật Tân – Nội Bài; trên Quốc lộ 5 kéo dài, tạo động lực phát triển chính cho phân khu đô thị làm cơ sở chuyển dịch ngành nghề lao động, phục vụ chuyên đổi nghề để đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và giải quyết nhu cầu chuyển đổi cơ cấu lao động.
+ Dự án phát triển các khu đô thị mới để đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân và tạo bộ mặt đô thị, trong đó ưu tiên cho các nhu cầu di dân và dẫn dân tại chỗ.
X.4. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật đợt đầu:
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đợt đầu được nghiên cứu, phát triển đồ bộ với quy hoạch sử dụng đất.
- Một số dự án hạ tầng kỹ thuật ưu tiên đầu tư đồng bộ  trên tuyến, gồm:
+ Hoàn thiện tuyến đường Quốc lộ 5 kéo dài.
+ Đầu tư hoàn thiện cầu Nhật Tân và tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài.
+ Trục trung tâm kết nối từ sông Hồng đến khu di tích Cổ Loa.
+ Các tuyến đường chính khu vực, liên khu vực và giới hạn phát triển đô thị phía Đông Bắc khu vực nghiên cứu; hình thành tuyến đường vành đai quanh phân khu đô thị.
+ Từng bước hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trong đó ưu tiên lập các dự án cải tạo nâng cấp mạng đường giao thông khu vực làng xóm và dân cư hiện có.
+ Xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối: trạm bơm, trạm sử lý nước thải, hồ điều hòa, hệ thống mương thoát nước.
X.5.Nguồn lực thực hiện:
- Do nguồn vốn ngân sách của nhà nước kết hợp với xã hội hóa đầu tư.
 
XI. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
XI.1. Kết luận:
      Quy hoạch phân khu đô thị N8, tỷ lệ 1/5000 được duyệt sẽ là cơ sở pháp lý để quản lý việc xây dựng và cải tạo trên địa bàn huyện Đông Anh theo đúng quy hoạch; phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án phát triển đô thị: góp phần nâng cao chất lượng sống của nhân dân trong địa bàn huyện Đông Anh và thành phố.
XI.2. Kiến nghị:
a) Một sô nội dung kiến nghị điều chỉnh thay đổi:
* Một số nội dung chính kiến nghị điều chỉnh, cụ thể hóa so với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 (viết tắt là QHCHN):
- Bổ sung cụ thế hóa hệ thống sử dụng đất khu ở, đảm bảo phục vụ nhu cầu chung khu vực.
- Cụ thể hóa đất đơn vị ở trên cơ sở chính xác hóa hiện trạng sử dụng đất.
- Kết nối các không gian cây xanh mặt nước từ sông Hồng với sông Thiếp - Đầm Vân trì đến Cổ Loa kết hợp với các hành lang kỹ thuật, hình thành hệ thống, tạo lập cảnh quan đô thị. Theo đó đề xuất điều chỉnh các chức năng đô thị để đảm bảo khai thác hiệu quả cảnh quan đô thị và được xác định trên nguyên tắc ưu tiên gắn các công trình dịch vụ công cộng với không gian cây xanh.
- Trên cơ sở nguyên tắc tổ chức không gian, cấu trúc đô thị, đề xuất phân bố lại các trung tâm công cộng cấp đô thị để đảm bảo nhu cầu phục vụ, khai thác tốt các yếu tố cảnh quan, không gian tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, Quốc lộ 5 kéo dài và sông Hồng, sông Thiếp - Đầm vân Trì, di tích Cổ Loa.  
- Đề xuất chuyển đổi hợp lý quỹ đất hiện là công nghiệp kho tàng sang chức năng dân dụng đô thị, theo đó ưu tiên dành quỹ đất bổ sung hệ thống hạ tầng xã hội phục vụ chung cho khu vực. 
- Điều chỉnh vị trí một số chức năng sử dụng đất để phù hợp với tuyến dầu hiện có và dự kiến; đáp ứng nhu cầu phục vụ hợp lý, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành.
- Chính xác hóa các chức năng sử dụng đất, phù hợp với hiện trạng và phù hợp với định hướng quy hoạch chung.
- Bổ sung hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch sử dụng đất và phù hợp quy định của quy hoạch phân khu.
- Phân bố lại cơ cấu dân số khu vực đô thị Bắc Sông Hồng (Khu C) - trong đó có Phân khu đô thị N8 – trên cơ sở đảm bảo tổng số dân tại khu vực đô thị Bắc Sông Hồng đến năm 2030 là 1,7 triệu người, đến năm 2050 là 1,97 triệu người.
 
* Một số nội dung kiến nghị điều chỉnh so với Nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 687/QĐ-UBND ngày 30/01/2011 (viết tắt là QĐNVQH):

TT	Hạng mục	Đơn vị	QĐ NVQH	Đề xuất điều chỉnh	Lý do điều chính
1	Diện tích nghiên cứu
1.1.	DT đến năm 2030	ha	662	688,86	Để phù hợp ranh giới phát triển đô thị theo QHCHN (xác định ở ngưỡng phát triển tối đa)
2	Quy mô dân số
2.1.	Dân số đến năm 2030 (đạt ngưỡng phát triển dân số tối đa)	Người	62.000	87.000	Phù hợp với thực tiễn phát triển, phù hợp tiến độ và tốc độ hình thành các cơ sở tạo động lực phát triển: tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài; Quốc lộ 5 kéo dài … và phù hợp  quy mô dân số đã xác lập trong QHCHN (được cân đối chung cho các phân khu đô thị phía Bắc Sông Hồng)
			71.000

* Một số nội dung kiến nghị đối với các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng và các khu vực được cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư được xác định trên nguyên tắc chung: Đối với các khu vực đã và đang triển khai đầu tư xây dựng, tiếp tục thực hiện theo dự án đã được phê duyệt. Đối với các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng đã được cấp thẩm quyền phê duyệt mà chưa thực hiện đầu tư xây dựng, cần được nghiên cứu xem xét điều chỉnh theo quy định hiện hành để phù hợp quy hoạch phân khu. Đối với các đồ án quy hoạch, quy hoạch tổng mặt bằng, dự án đang nghiên cứu mà chưa được cấp thẩm quyền phê duyệt, hoặc đã được cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cần được nghiên cứu lại để phù hợp với quy hoạch phân khu này. Cụ thể như sau:

TT	TÊN ĐỒ ÁN, DỰ ÁN, VỊ TRÍ	ĐỊA ĐIỂM ĐÃ ĐƯỢC CHẤP THUẬN	ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ		LÝ DO ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ
A	CÁC DỰ ÁN, ĐỒ ÁN ĐÃ ĐƯỢC CẤP THẨM QUYỀN PHÊ DUYỆT
1	KHU TĐC PHỤC VỤ GPMB DỰ ÁN CẦU NHẬT TÂN	XÃ VĨNH NGỌC	MỘT PHẦN THỰC HIỆN THEO DỰ ÁN ĐƯỢC DUYỆT, MỘT PHẦN TIẾP GIAP CẦU NHẬT TÂN – NỘI BÀI CẦN ĐIỀU CHỈNH KHÔNG GIAN (NÂNG CAO TẦNG)	MỘT PHẦN CẦN NC ĐIỀU CHỈNH KHÔNG GIAN ĐỂ TẠO ĐIỂM NHẤN KHÔNG GIAN CHO TUYẾN ĐƯỜNG VÀ CẦU NHẬT TÂN – NỘI BÀI
2	KHU CVCX KẾT HỢP XÂY DỰNG NGHĨA TRANG DI CHUYỂN PHỤC VỤ GPMB DỰ ÁN CẦU NHẬT TÂN	XÃ VĨNH NGỌC	THỰC HIỆN THEO DỰ ÁN ĐƯỢC DUYỆT
5	DỰ ÁN XD KHU TĐC XUÂN CANH	XÃ XUÂN CANH	MỘT PHẦN THỰC HIỆN THEO DỰ ÁN ĐƯỢC DUYỆT, MỘT PHẦN TIẾP GIAP TUYẾN ĐƯỜNG QL 5 KÉO DÀI CẦN ĐIỀU CHỈNH KHÔNG GIAN (NÂNG CAO TẦNG)	MỘT PHẦN CẦN NC ĐIỀU CHỈNH KHÔNG GIAN ĐỂ TẠO BỘ MẶT VÀ ĐIỂM NHẤN KHÔNG GIAN CHO TUYẾN ĐƯỜNG 5 KÉO DÀI.
7	QHMB KHU DI DÂN XÃ TÀM XÁ	XÃ TÀM XÁ	CHUYỂN ĐỔI LÀ ĐẤT CÔNG CỘNG ĐƠN VỊ Ở	CẦN THIẾT DÀNH  QUỸ ĐẤT ĐỂ PT HTXH PHỤC VỤ CHO KHU VỰC. VỊ TRÍ THAY THẾ ĐƯỢC THỰC HIỆN THEO QHPK ĐƯỢC DUYỆT
8	DỰ ÁN ĐƯỜNG CẦU NHẬT TÂN - SÂN BAY NỘI BÀI	XÃ VĨNH NGỌC	THỰC HIỆN THEO DỰ ÁN ĐƯỢC DUYỆT	CẬP NHẬT TRONG HỒ SƠ QHPK
9	DỰ ÁN ĐƯỜNG 5 KÉO DÀI	XÃ VĨNH NGỌC, TÀM XÁ, XUÂN CANH	THỰC HIỆN THEO DỰ ÁN ĐƯỢC DUYỆT	NT
C	CÁC VỊ TRÍ, KHU VỰC ĐÃ ĐƯỢC CẤP CÓ THẨM QUYỀN CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ
3	DỰ ÁN VINA-ANHLINH	XÃ VĨNH NGỌC	THỰC HIỆN THEO QHPK
4	DI CHUYỂN QŨY TÍN DỤNG XÃ VĨNH NGỌC	XÃ VĨNH NGỌC	THỰC HIỆN THEO QHPK		VỊ TRÍ ĐÃ ĐƯỢC CẬP NHẬT TRONG QHPK
6	KHU ĐẤT ĐẤU GIÁ XÃ XUÂN CANH	XÃ XUÂN CANH	ĐIỀU CHỈNH MẠNG GIAO THÔNG VÀ CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT SO VỚI QHCT HUYỆN ĐÔNG ANH		THỰC HIỆN THEO QHPK

Ghi chú: Số thứ tự trong bảng trùng với số thứ tự các dự án được xác lập trên bản đồ “Đánh giá hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá quỹ đất xây dựng - QH2B, phần đánh giá hiện trạng”.
- Các đồ án, dự án được thống kê, đánh giá và đề xuất trên cơ sở số liệu do chính quyền địa phương và các sở ban ngành cung cấp năm 2011. 
* Một số nội dung chính kiến nghị đối với khu vực nằm trong ranh giới nghiên cứu Quy hoạch chi tiết xây dựng hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, tỷ lệ 1/500 đã được UBND Thành phố phê duyệt Nhiệm vụ tại Quyết định số 4355/QĐ-UBND ngày 16/9/2011: Vị trí, quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất xác lập trong quy hoạch phân khu chỉ có tính chất định hướng, làm cơ sở để nghiên cứu cho Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Trong quá trình nghiên cứu Quy hoạch chi tiết xây dựng hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, tỷ lệ 1/500 giai đoạn sau được xem xét, điều chỉnh nhằm đảm bảo mục tiêu chung của tuyến đường (các nội dung điều chỉnh, thay đổi trên tuyến đường ở tỷ lệ 1/500 sẽ không phải lập điều chỉnh lại hồ sơ quy hoạch phân khu). Vị trí, quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể sẽ được xác định theo Quy hoạch chi tiết xây dựng hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, tỷ lệ 1/500 được duyệt.
b) Một số nội dung kiến nghị khác:
- Cần đi trước một bước trong việc định hướng, đào tạo công ăn việc làm cho người dân hiện đang tham gia hoặc liên quan tới sản xuất nông nghiệp mà họ mất đất sản xuất khi đô thị hóa. Đặc biệt có từng chính sách đào tạo cụ thể đối với từng lứa tuổi của các hộ gia đình tham gia hoặc liên quan tới sản xuất nông nghiệp.
- Đồng thời việc xây dựng mới các khu đô thị cần phải đầu tư song song hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với các khu ở hiện có.
- Có kế hoạch cụ thể, sớm hình thành hệ thống giao thông chính của khu vực để tạo điều kiện đầu tư trong khu vực.
- Cần có biện pháp hữu hiệu, quản lý quỹ đất nhỏ lẻ trong khu vực làng xóm, khu ở hiện có chống hiện tượng lấn chiếm. Ưu tiên dành quỹ đất này cho phát triển các cơ sở hạ tầng xã hội phục vụ ngay tại chỗ.
- Cần có biện pháp chặt chẽ, thông thoáng trong công tác quản lý đô thị. Đặc biệt quan tâm tới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp phép xây dựng và quản lý xây dựng theo đúng quy hoạch được duyệt.
- Để đồ án sớm được đưa vào thực hiện, đề nghị Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội và các cấp có thẩm quyền sớm xem xét, thẩm định, phê duyệt đồ án để có cơ sở pháp lý cho công tác quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch.